第三章借家／第二節　建物賃貸借の効力

借地借家法第34条（建物賃貸借終了の場合における転借人の保護）

出題試験:宅建

この条の要点

色付きの語句は試験で問われる重要な語句です。

第34条（建物賃貸借終了の場合における転借人の保護）

建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。

②建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から六月を経過することによって終了する。

賃貸人Aが賃借人Bに貸した建物をBがCへ転貸している場合、原賃貸借が期間満了で終わっても、AがCへ終了を通知しなければ、その終了をCに対抗できない。

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正解 ○

正しい。第34条第1項は、建物の転貸借がある場合、原賃貸借が期間満了または解約申入れで終了するとき、賃貸人が転借人へ通知しなければ終了を転借人に対抗できないとする。同条第2項は、通知をした場合の転貸借の終了時期を通知日から六か月経過後とする。原賃貸借終了と転借人への明渡請求を同じ時点に扱わない。

学習ポイント：転貸中の原賃貸借終了は転借人への通知が必要で、転貸借は通知から六か月後に終了。

第34条第1項・第2項

建物の転貸借がされている場合において、本件契約がＢ（転貸人）の債務不履行によって解除されて終了するときは、Ａが転借人に本件契約の終了を通知した日から６月を経過することによって、転貸借契約は終了する。

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誤り

誤り。賃借人の債務不履行により原賃貸借が解除された場合、転貸借は、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に終了する（判例）。通知から6月を経過して終了するという借地借家法34条の規定は、期間満了又は解約の申入れによる終了の場合のものである。

甲建物が適法にＢからＤに転貸されている場合、ＡがＤに対して本件契約が期間満了によって終了する旨の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から３月を経過することによって終了する。

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誤り

誤り。建物の転貸借がされている場合、賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、賃貸人は転借人にその旨の通知をしなければ終了を対抗できず、通知をしたときは、転貸借はその通知がされた日から6月を経過することによって終了する（借地借家法34条）。3月ではない。

Ｂが適法に甲建物をＣに転貸していた場合、Ａは、Ｂとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、特段の事情がない限り、Ｃにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をＣに対抗することができない。

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正しい

正しい。解約申入れによる終了を転借人Cに対抗するには、Cへの通知が必要（借地借家法34条1項）。

解説で第34条を参照している問

第34条の内容は1問の〇×問題と2問の条文穴埋めで確認できます。