賃貸借の
手続と通知
授業2026年10月18日（日）・宅建すみそら教室
定期建物賃貸借の要件と終了の通知を言えるか
- この授業で扱う条文
- 借地借家法 38条
- 中心の概念
- 定期建物賃貸借
- 照合した法令
- 借地借家法(2026-05-21施行版)
すみちゃん
今日は定期建物賃貸借の問題を出します。
第1問 定期建物賃貸借の要件
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- 契約の「期間」「方式」、そして契約前の「説明」に注目。
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正解の一覧
- 期間の定めがある建物の賃貸借であること
- 公正証書による等書面によって契約すること
- 賃貸人があらかじめ、更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を交付して説明すること
すみちゃん
気になるポイントはありますか？
そらちゃん
契約書に更新なしと書くことと、事前の説明は、別々に必要ですか？
そらちゃん
契約書に書いたことと、事前の説明は別々に必要なんですね。
その場で○×
賃貸人AがBと定期建物賃貸借の書面契約を結び更新なしと定めても、契約前に更新がなく期間満了で終了する旨を書面交付して説明しなかった場合、その更新なしの定めは無効となる。
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正解は○。正しい。第38条第3項は、契約とは別に、賃貸人があらかじめ更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を交付して説明することを求め、これを欠くと更新なしの定めは無効となる(同条第5項)。なお、この書面は賃借人の承諾を得て電磁的方法で提供することもでき、その場合は書面を交付したものとみなされる(同条第4項)。
この問題はどうでしたか?
第2問 期間満了による終了の通知
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- いつ通知するか・通知しなかった場合・遅れて通知した場合の3つに分けましょう。
- 「1年前」「6か月前」と、遅れた通知から経過する期間が手掛かりです。
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正解の一覧
- 期間満了の一年前から六月前までの間に、終了する旨を賃借人に通知する
- 通知をしなければ、終了を賃借人に対抗できない
- 通知期間の経過後に通知した場合は、通知の日から六月を経過した後は対抗できる
すみちゃん
気になるポイントはありますか？
そらちゃん
通知が要るのは、どんな期間の契約ですか？
その場で○×
期間三年の定期借家で、賃貸人Aが満了を一年前から六か月前までに通知しなくても、満了日の翌日から賃借人Bへ当然に終了を対抗できる。
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正解は×。誤り。第38条第6項は、期間一年以上の定期建物賃貸借で、満了の一年前から六か月前までに賃借人へ終了通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗できないとする。通知期間経過後に通知した場合でも、その通知日から六か月が経過するまでは対抗できない。更新がない旨の有効な契約であっても、終了通知の手続は別に守る必要がある。
この問題はどうでしたか?
第3問 賃借人の中途解約
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- 建物の使い道・床面積・住み続けられない事情の3つに注目。
- 床面積には上限があり、ちょうどその面積の建物を含むかも鍵です。
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正解の一覧
- 居住の用に供する建物の賃貸借であること
- 床面積が二百平方メートル未満の建物であること
- やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となったこと
すみちゃん
気になるポイントはありますか？
そらちゃん
「二百平方メートル未満」には、ちょうど200平方メートルの建物も入りますか？
その場で○×
床面積百五十平方メートルの居住用定期借家で、賃借人Bが転勤によって生活の本拠として使えなくなった場合、Bは解約を申し入れることができ、原則として申入れから一か月後に終了する。
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正解は○。正しい。第38条第7項は、床面積二百平方メートル未満の居住用定期建物賃貸借で、転勤や療養等のやむを得ない事情によって生活の本拠として使用困難となった賃借人に中途解約申入れを認める。終了は申入れから一か月経過後である。定期借家であっても、この法定の居住用中途解約を不利な特約で排除することはできない。
この問題はどうでしたか?
まとめ
| 場面 | 要件・効果 | 条文 |
|---|---|---|
| 更新なしの定め | 期間の定め・公正証書等の書面による契約・事前の書面交付説明(欠くと定めは無効) | 38条1項・3項・5項 |
| 終了の対抗 | 期間が一年以上なら、満了の一年前から六月前までに通知しないと対抗できない | 38条6項 |
| 賃借人の中途解約 | 居住用・床面積200平方メートル未満・やむを得ない事情。申入れから一月で終了 | 38条7項 |
間違えやすい点
- 契約書に更新なしと書いただけでは足りず、事前の書面交付による説明が要る
- 期間が一年以上の定期建物賃貸借は、通知をしないと終了を対抗できない
- 中途解約できるのは賃借人で、居住用かつ200平方メートル未満の場合
関連する条文(借地借家法)
くわしい解説