重要事項の説明は誰がいつ何を使ってするか

すみちゃん

気になるポイントはありますか？

すみちゃん

義務を負うのは宅地建物取引業者です。35条1項は、業者が宅地建物取引士に説明させると定めています。

• 35条1項

すみちゃんひとつずつ条文で確かめましょう。

• 宅地建物取引業者が宅地建物取引士をして説明させる — 説明義務を負うのは業者で、説明そのものは宅建士にさせます。35条1項
• 取得・借りようとする者や、媒介の各当事者(相手方等) — 買主・借主のほか、媒介に係る売買などの各当事者も相手方等に入ります。35条1項
• 契約が成立するまでの間 — 基準は契約の成立前です。契約を結んだあとで、引渡し前に説明しても、時期を満たしません。35条1項
• 重要事項を記載した書面(図面)の交付 — 口頭だけでなく、書面を交付して説明します。図面が必要な事項では図面も使います。35条1項

すみちゃん

35条1項の骨格は、業者が、契約成立前に、宅建士をして、書面を交付して説明させる、というものです。引渡しの前かどうかは基準になりません。

• 35条1項

すみちゃん

気になるポイントはありますか？

すみちゃん

35条4項です。重要事項の説明をするときに、相手方に宅建士証を提示します。相手の請求を待つという条件はありません。5項の書面への記名も、別に確かめましょう。

• 35条4項
• 35条5項

すみちゃんひとつずつ条文で確かめましょう。

• 宅地建物取引士証の提示(求められなくても) — 提示は相手の請求を待たず、説明をするときに必ず行います。35条4項
• 交付する書面への記名 — 書面を交付するに当たって、宅建士が記名します。35条5項

すみちゃん

提示は説明の相手方に対してするもので、相手が求めるかどうかは条文の条件になっていません。記名は交付する書面についての義務です。

• 35条4項
• 35条5項

すみちゃん

また、説明は宅建士がする必要があります。宅建士が記名した書面を用意しても、宅建士でない営業担当に読み上げさせることはできません。

• 35条1項

すみちゃん

気になるポイントはありますか？

すみちゃん

35条1項8号の説明事項なので、契約が成立するまでの間に説明します。解除のルールも、契約を結ぶ前に確かめる項目です。

• 35条1項8号
• 35条1項

すみちゃんひとつずつ条文で確かめましょう。

• 代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭の額と授受の目的 — 代金ではないという理由で外れることはありません。管理負担金のような金銭も、額と目的を説明します。35条1項7号
• 契約の解除に関する事項(契約成立前に説明) — 解除に関する事項は、契約後の書面に書くだけでなく、契約成立前の重要事項として説明します。35条1項8号
• 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項 — 1項9号のとおりです。35条1項9号

すみちゃん

1項7号から9号は、お金と契約の解消に関する取引条件です。買主にとって負担になる金額や、契約をやめるときのルールを、契約前に知らせるための項目です。

• 35条1項7号
• 35条1項8号
• 35条1項9号

すみちゃん

このほかにも、手付金等の保全措置の概要(10号)や、金銭の貸借のあっせん(12号)などが、取引条件として並んでいます。

• 35条1項10号
• 35条1項12号

すみちゃん

気になるポイントはありますか？

すみちゃん

必要です。35条6項の読み替えで説明は不要になりますが、書面は交付します。その書面には、7項により宅建士が記名します。

• 35条6項
• 35条7項

すみちゃんひとつずつ条文で確かめましょう。

• 宅地建物取引士による説明は不要 — 相手方が業者のときは、読み替えにより「交付して説明をさせなければ」が「交付しなければ」になります。35条6項
• 書面の交付と宅建士の記名は必要 — 6項の読み替えで書面は交付し、7項により宅建士が記名します。35条6項35条7項

すみちゃん

読み替え後の1項と2項は、書面の「交付」だけを求めています。説明は求めていません。

• 35条6項

すみちゃん

書面を作ったときは、宅建士にその書面へ記名させます(7項)。

• 35条7項