借地借家法38条の過去問

借地借家法38条を根拠にした本試験の過去問を、宅建・賃管・マン管・管業の4試験から27問・37肢集めました。試験ごとの問われ方と、肢ごとの正誤の理由を確認できます。

借地借家法第38条の条文

第1項期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用…

条文の続きを読む（全1,082字）

第1項期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。

第2項前項の規定による建物の賃貸借の契約がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、その契約は、書面によってされたものとみなして、同項の規定を適用する。

第3項第一項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

第4項建物の賃貸人は、前項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、建物の賃借人の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって法務省令で定めるものをいう。）により提供することができる。この場合において、当該建物の賃貸人は、当該書面を交付したものとみなす。

第5項建物の賃貸人が第三項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

第6項第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。

第7項第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。

第8項前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

第9項第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

出典：e-Gov法令検索（2026年5月21日施行版）／借地借家法の条文一覧で見る

出題実績（27問）

試験	年度	問題	論点	根拠になった肢
宅建	令和4年	問12	定期借家の手続と借主の権利	肢1・肢3
宅建	令和2年12月	問12	居住用借家の修繕と契約関係	肢3
宅建	令和2年10月	問12	居住用借家と定期借家の規律	肢3
宅建	令和元年	問12	借家契約の更新と終了通知	肢1
宅建	平成30年	問12	借家の更新と終了時の権利	肢1・肢2
宅建	平成29年	問11	土地賃貸借と借地権	肢4
宅建	平成29年	問12	建物賃貸借の終了と更新	肢4
宅建	平成28年	問12	借家契約の更新と終了	肢4
宅建	平成26年	問12	定期建物賃貸借の契約と説明	肢1・肢3
宅建	平成24年	問12	普通借家と定期借家の比較	肢3・肢4
賃管	令和7年度	問4	定期建物賃貸借の契約と解約	肢3・肢4
賃管	令和7年度	問29	賃料増減額請求の要件と手続	肢2
賃管	令和5年度	問24	定期借家の電子契約と終了通知	肢2
賃管	令和5年度	問38	特定賃貸借の費用負担と家賃の説明	肢3
賃管	令和3年度	問26	定期借家の説明書面と特約	肢3・肢4
賃管	令和2年度	問19	定期借家の期間と中途解約	肢4
賃管	令和2年度	問35	賃料増減額請求と差額の精算	肢3
賃管	平成29年度	問21	賃料増減額請求と改定特約	肢2
賃管	平成28年度	問14	定期借家の説明と契約終了	肢1
賃管	平成28年度	問18	賃貸借に関する書面要件	肢1
マン管	令和7年度	問15	契約の書面要件と解除	肢2
マン管	令和4年度	問15	贈与と貸借の契約成立要件	肢4
マン管	令和4年度	問16	普通借家と定期借家の終了	肢2・肢4
マン管	令和元年度	問12	不動産取引の契約方式	肢1
管業	令和7年度	問41	建物賃貸借の対抗力と契約期間	肢3
管業	令和元年度	問42	定期建物賃貸借の成立要件	肢1・肢2・肢3・肢4
管業	平成29年度	問44	定期建物賃貸借の方式と特約	肢1

当サイトの自作解説で借地借家法38条を根拠として特定した肢を集計しています（解説を確認中の肢・図表が必要な問題・不成立の問題は除く）。

試験別の問われ方と肢別の正誤

宅建（10問・14肢）

権利関係の借家の問題で、普通建物賃貸借との比較として出題されます。契約の方式（公正証書による等書面）、契約書とは別の書面による事前説明、賃借人のやむを得ない事情による中途解約が繰り返し問われています。

令和4年問12 肢1
ＢはＡに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。
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正誤：誤り
解説：誤り。定期建物賃貸借をするには、契約の締結前に、契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければならず（借地借家法38条3項）、この書面は賃貸借契約書とは別個の書面であることを要する（判例）。契約書を交付して説明しただけでは定期建物賃貸借として締結できない。
令和4年問12 肢3
本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Ａの中途解約を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Ａは本件契約の解約の申入れをすることができる。
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正誤：正しい
解説：正しい。定期借家でも居住用建物（200㎡未満）の借主はやむを得ない事情による中途解約ができる（法38条7項）。
令和2年12月問12 肢3
賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、ＡがＢに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。
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正誤：誤り
解説：誤り。定期建物賃貸借は書面（電磁的記録を含む）で契約し、かつ契約前に、契約書とは別に「更新がなく期間満了で終了する」旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。事前の説明だけでは足りず、本肢の記述では期間満了による終了は認められない（借地借家法38条1項・3項・5項）。
令和2年10月問12 肢3
本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Ａは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Ｂに対し、解約を申し入れ、申入れの日から1月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。
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正誤：誤り
解説：誤り。やむを得ない事情による中途解約は借主Bの規定であり、貸主Aには適用されない（借地借家法38条7項は床面積200㎡未満の居住用建物の『借主』の解約。出題当時は5項）。
令和元年問12 肢1
ＡＢ間の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。
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正誤：誤り
解説：誤り。定期借家の更新なしの定めは書面による契約だけでなく、契約前に書面を交付して説明することが要件（借地借家法38条3項。出題当時は2項）。
平成30年問12 肢1
ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、５年経過をもって当然に、ＡはＢに対して、期間満了による終了を対抗することができる。
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正誤：誤り
解説：誤り。定期借家でも期間満了の1年前〜6か月前の通知をしなければ期間満了による終了を対抗できない（借地借家法38条6項。出題当時は4項）。
平成30年問12 肢2
ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Ｂから中途解約を申し入れることはできない。
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正誤：誤り
解説：誤り。定期借家でも床面積200㎡未満の居住用建物で転勤・療養等のやむを得ない事情があるときは、借主は中途解約できる（借地借家法38条7項。出題当時は5項）。
平成29年問11 肢4
本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、ＡはあらかじめＢに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
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正誤：誤り
解説：誤り。契約の更新がなく建物買取請求をしない旨の定めが有効なのは定期借地権（借地借家法22条等）で、書面交付説明義務は事業用定期借地権等ではなく定期建物賃貸借（38条）の規定。
平成29年問12 肢4
ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前にＡがＢに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。
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正誤：正しい
解説：正しい。定期借家契約では、契約前に更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければその定めは無効（借地借家法38条3項・5項）。
平成28年問12 肢4
本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合でも、ＢはＡに対し、同条所定の通知期間内に、期間満了により本件契約が終了する旨の通知をしなければ、期間３年での終了をＡに対抗することができない。
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正誤：正しい
解説：正しい。定期借家でも賃貸人は期間満了の1年前から6か月前までの通知をしなければ終了を対抗できない（借地借家法38条6項。出題当時は4項）。
平成26年問12 肢1
定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。
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正誤：正しい
解説：正しい。定期建物賃貸借は公正証書による等書面で締結しなければならない（借地借家法38条1項）。
平成26年問12 肢3
定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。
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正誤：誤り
解説：誤り。契約の更新がなく期間満了で終了する旨は、契約書とは別の書面を交付して説明しなければならず、契約書内への記載では足りない（38条3項）。
平成24年問12 肢3
本件普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付しても当該特約は無効であるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。
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正誤：誤り
解説：誤り。定期借家は賃貸借が書面（公正証書等書面）によってされること自体が要件であり、『更新がない旨の特約を記載した書面の事前交付』で有効となる制度ではない（38条3項は説明義務）。
平成24年問12 肢4
本件普通建物賃貸借契約では、中途解約できる旨の留保がなければ賃借人は２年間は当該建物を借りる義務があるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、一定の要件を満たすのであれば、中途解約できる旨の留保がなくても賃借人は期間の途中で解約を申し入れることができる。
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正誤：正しい
解説：正しい。定期借家でも床面積200㎡未満の居住用建物について転勤・療養・親族の介護等やむを得ない事情があれば中途解約できる（同38条7項）。

賃貸不動産経営管理士（10問・12肢）

管理業者の実務に直結するため最も多く出題されます。事前説明書の交付・電磁的方法による提供、期間1年以上の場合の終了通知、200㎡未満の居住用建物の中途解約、借賃改定特約による32条の適用排除が、個数問題や特定賃貸借（サブリース）の説明事項と組み合わせて問われます。

令和7年度問4 肢3
この肢の記述は問題ページで確認してください。
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正誤：正しい
解説：正しい。アは誤りで、事前説明書の交付と説明を欠くと更新がない旨の定めが無効となる（38条3〜5項）。賃借人の承諾を得た電磁的提供は可能であり、契約全体が当然に無効となるわけではない。イは1項、ウは2項、エは7項による。
令和7年度問4 肢4
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正誤：誤り
解説：誤り。アでは事前説明書の交付を欠くため、更新がない旨の定めが無効になる。正しいのはイ・ウ・エの3つであり、4つではない（借地借家法38条3〜5項）。
令和7年度問29 肢2
定期建物賃貸借契約で、契約期間中は賃料の増減をしないという特約があるときでも、賃借人は、賃料減額請求権を行使することができる。
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正誤：誤り
解説：誤り。定期建物賃貸借に借賃改定の特約があるときは、借地借家法32条の適用を排除する38条9項が適用される。期間中の増減をしない特約がある本肢では、32条による減額請求はできない。
令和5年度問24 肢2
この肢の記述は問題ページで確認してください。
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正誤：正しい
解説：正しい。アは電磁的記録による契約を書面による契約とみなす38条2項、ウは通知を要する対象を期間1年以上とする同条6項による。期間3か月の定期建物賃貸借は同項の通知対象ではない。
令和5年度問38 肢3
特定賃貸借契約を、定期建物賃貸借により締結する場合、家賃は減額できない旨の特約を定めていても、特定転貸事業者は家賃の減額請求ができる場合があることを建物所有者に説明しなければならない。
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正誤：誤り
解説：誤り。定期建物賃貸借で借賃の改定に係る特約がある場合、借地借家法32条は適用されない。家賃減額不可の特約を設けても32条に基づく減額請求ができる、という説明は適切でない（38条9項）。
令和3年度問26 肢3
賃貸借の媒介業者が宅地建物取引業法第35条に定める重要事項説明を行う場合、定期建物賃貸借契約であることの事前説明の書面は不要である。
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正誤：誤り
解説：誤り。宅建業法35条の重要事項説明を行う場合でも、定期借家である旨の事前説明の書面は別途必要である（借地借家法38条3項。出題当時は2項）。
令和3年度問26 肢4
定期建物賃貸借契約において、賃料減額請求権を行使しない旨の特約は有効である。
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正誤：正しい
解説：正しい。定期借家では経済事情の変動等にかかわらず賃料を改定しない旨の特約が有効で、賃料減額請求権を行使しない特約も定められる（借地借家法38条9項）。
令和2年度問19 肢4
床面積300m2未満の居住用建物については、借主が転勤、療養、親族の介護等やむを得ない事情により、建物を生活の本拠として使用することが困難となった場合には、中途解約特約がなくとも、借主は中途解約を申入れることができる。
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正誤：誤り
解説：誤り。居住用建物の定借の中途解約が認められるのは床面積200㎡未満であり、300㎡未満ではない（借地借家法38条7項）。
令和2年度問35 肢3
定期建物賃貸借契約の締結にあたり、「契約期間中に如何なる理由が生じても賃料の減額はできないものとする」といった特約は無効である。
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正誤：誤り
解説：誤り。定期借家で借賃の改定に係る特約がある場合は借地借家法38条により32条が適用されず、不減額特約は有効である。
平成29年度問21 肢2
定期建物賃貸借契約においては、あらかじめ賃料改定方法を定めていた場合であっても、借地借家法上の賃料増減額請求の規定の適用は排除されない。
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正誤：誤り
解説：誤り。定期借家で借賃の改定に係る特約がある場合は借地借家法38条により32条の増減請求規定は適用されず、賃料改定は契約の定めに従うため、本記述は誤りである。
平成28年度問14 肢1
定期建物賃貸借契約の事前説明は、「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を記載した書面を交付することで足り、別途、口頭で説明する必要はない。
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正誤：誤り
解説：誤り。定期借家の事前説明は、更新がなく期間満了で終了する旨を書面を交付して説明しなければならず、書面交付のみでは足りない。
平成28年度問18 肢1
定期建物賃貸借契約の締結は、書面によって行わなければ効力が生じない。
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正誤：正しい
解説：正しい。定期建物賃貸借は書面でしなければ成立しない。

マンション管理士（4問・5肢）

住戸の賃貸を題材に、書面によらない場合の効果、終了通知をしなかった場合に賃借人から終了を主張できるか、中途解約が賃借人だけに認められることなど、条文の要件を一つずつ確認する出題です。

令和7年度問15 肢2
AとCが101号室について定期建物賃貸借契約を締結する意図であったが、これを書面又はその内容を記録した電磁的記録によってしなかったときは、賃貸借契約は成立しない。
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正誤：誤り
解説：誤り。書面（又は電磁的記録）によらない場合は、更新がない旨の定めが効力を生じないだけで、賃貸借契約自体は普通建物賃貸借として成立する（借地借家法38条1項・2項）。
令和4年度問15 肢4
Aが、Eとの間で、302号室を賃料月額10万円でEに賃貸する旨の定期建物賃貸借の契約を成立させるためには、書面によって契約をする必要がある。
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正誤：正しい
解説：正しい。定期建物賃貸借は公正証書その他書面による契約が要件（借地借家法38条1項）。
令和4年度問16 肢2
AB間の契約が、定期建物賃貸借である場合、Aが、Bに対し、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に期間満了により契約が終了する旨の通知をしなかったときでも、Bは期間満了による契約の終了をAに主張できる。
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正誤：正しい
解説：正しい。定期借家の期間満了終了の通知は貸主が終了を主張するための要件で、借主は通知がなくても終了を主張できる（38条6項）。
令和4年度問16 肢4
AB間の契約が、定期建物賃貸借である場合、特約がなくとも、Aがその親族の介護をするため甲マンションの102号室を使用する必要が生じて、Bに対し、解約の申入れをしたときは、当該定期賃貸借契約は、解約の申入れの日から1ヵ月を経過することによって終了する。
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正誤：誤り
解説：誤り。転勤・療養・親族介護等による中途解約権は賃借人にのみ認められ、賃貸人が自己の介護事由で解約を申し入れることはできない（38条7項）。
令和元年度問12 肢1
AとBとの間で、期間を 3 年として賃貸借契約を締結する場合に、契約の更新がないこととする旨を定めようとするときには、公正証書によって契約をしなければ、その旨の定めは無効となる。
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正誤：誤り
解説：誤り。定期建物賃貸借は公正証書でなく書面による契約で有効であり、更新がないこととする旨の定めも書面で足りる。

管理業務主任者（3問・6肢）

公正証書が必須かどうか（書面で足りる）、契約書への記載で事前説明を省略できるか、期間1年未満でも有効か、増減額請求をしない特約の効力などが、一つの設例の各肢として問われます。

令和7年度問41 肢3
AとBが、定期建物賃貸借契約を締結する場合には、必ず公正証書によってしなければならない。
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正誤：誤り
解説：誤り。定期建物賃貸借契約は書面による契約で足り、公正証書は必要でない。
令和元年度問42 肢1
本件契約において、相互に賃料の増減額請求をすることはできない旨の特約は無効である。
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正誤：誤り
解説：誤り。定期建物賃貸借では賃料の増減額請求をしない旨の特約は有効である。
令和元年度問42 肢2
Aは、本件契約を締結するに当たり、あらかじめBに対し、本件契約期間満了後の更新はなく終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならないが、本件契約書に明確にその旨が記載され、Bがその内容を認識しているときは、説明をしなくてもよい。
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正誤：誤り
解説：誤り。更新がない旨の定めはあらかじめ書面を交付して説明しなければ効力を生じず、契約書への記載と認識だけでは足りない。
令和元年度問42 肢3
本件契約の期間を6箇月とした場合においては、本件契約は期間の定めのない契約とみなされる。
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正誤：誤り
解説：誤り。定期建物賃貸借は1年未満の期間でも有効であり、期間の定めのない契約とはみなされない。
令和元年度問42 肢4
本件契約の目的が、事業用のものであるか否かにかかわらず、公正証書による等書面によりしなければならない。
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正誤：正しい
解説：正しい。定期建物賃貸借は公正証書による等書面によってしなければならず、事業用か否かを問わない。
平成29年度問44 肢1
本件契約は、公正証書によってしなければならない。
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正誤：誤り
解説：誤り。定期建物賃貸借は書面による契約で足り、公正証書による必要はない。

間違えやすいポイント

「公正証書による等書面」は公正証書に限る趣旨ではなく、書面であれば足ります。一方、事前説明は契約書とは別個の書面を交付して行う必要があり、契約書に記載して賃借人が理解していても省略できません。中途解約権は賃借人だけのもので、賃貸人側の事情では使えません。

論点	定期建物賃貸借（38条）	普通建物賃貸借
契約の方式	書面（電磁的記録を含む）が必要	口頭でも成立
更新	なし（事前説明がなければ更新しない旨の定めは無効）	法定更新あり。更新拒絶には正当事由（26条・28条）
1年未満の期間	定めたとおり有効	期間の定めがないものとみなされる（29条1項）
期間満了による終了	期間1年以上なら満了の1年前〜6か月前に通知が必要	更新拒絶の通知と正当事由が必要
賃借人の中途解約	居住用200㎡未満でやむを得ない事情があれば可（申入れから1か月で終了）	期間の定めがあれば特約がない限り不可
借賃の増減請求	借賃改定の特約があれば32条は適用されない	減額しない特約があっても減額請求できる

よくある質問

定期借家契約は公正証書でなければなりませんか？: いいえ。条文の「公正証書による等書面」は例示で、書面（電磁的記録を含む）であれば足ります。書面によらない場合は、更新がない旨の定めが効力を生じません。
事前説明は契約書に書いておけば省略できますか？: できません。賃貸人は契約前に、更新がなく期間満了で終了することを記載した書面を交付して説明する必要があり、説明しなかったときは更新がない旨の定めは無効になります。書面の交付は賃借人の承諾を得て電磁的方法で行うこともできます。
定期借家でも中途解約できますか？: 床面積200㎡未満の居住用建物で、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情により生活の本拠として使用することが困難になった場合、賃借人は解約を申し入れることができ、申入れから1か月で終了します。賃借人に不利な特約は無効です。

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借地借家法のほかの条の過去問

借地借家法32条の過去問

論点・試験別の説明の確認日：2026.10.06。現行条文（第1項〜第9項）と各肢の自作解説の結論との整合。自作解説の項番号の誤り（改正前の項番号）は同日に修正