第二章 免許
宅地建物取引業法 第12条（無免許事業等の禁止）
この条の要点
- 無免許営業の禁止：宅建業を営む者は免許が必要で、取引未成立だけでは無免許営業を正当化できない。
- 無免許者の広告禁止：免許前は、実際に営業していなくても宅建業を営む旨の表示・広告が禁止。
条文原文
第12条（無免許事業等の禁止）
第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。
②第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営む旨の表示をし、又は宅地建物取引業を営む目的をもつて、広告をしてはならない。
この条文の〇×問題（2問）
無免許営業の禁止
免許を受けていないAが、利益を得る目的で複数の土地売買の媒介を反復継続して行っている。まだ売買契約が一件も成立していないので、Aは第12条の無免許営業禁止に反しない。
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正解 ×
誤り。宅建業法第12条第1項は、第3条第1項の免許を受けない者が宅建業を営むことを禁止する。反復継続して報酬を得る目的で宅建取引の媒介を行うことは、個々の契約成立の有無だけで免許不要になるわけではない。設問は宅建業を営む前提なので、免許を受けずに事業を始められない。単発の私的取引とは区別する。
学習ポイント：宅建業を営む者は免許が必要で、取引未成立だけでは無免許営業を正当化できない。
第12条第1項、関連：第2条第2号・第3条第1項
無免許者の広告禁止
B社は宅建業免許を申請中だが、まだ免許を受けていない。B社が『宅建業者として売買を媒介します』と広告することは、実際の媒介業務を開始していなければ第12条には反しない。
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正解 ×
誤り。第12条第2項は、免許を受けない者が宅建業を営む旨の表示をしたり、宅建業を営む目的で広告したりすることも禁じる。営業行為をまだ開始していない、または免許申請中であるというだけでは例外にならない。設問の広告は宅建業者として媒介を行う旨を示しており、免許前には出せない。無免許営業そのものと営業表示・広告の禁止は別の規制である。
学習ポイント：免許前は、実際に営業していなくても宅建業を営む旨の表示・広告が禁止。
第12条第2項
根拠・関連条文
この条文を解説で参照する過去問
宅建令和3年12月 問36肢3
宅地建物取引業者Ｄ（丙県知事免許）が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Ｄは、遅滞なく、丙県知事に免許証を返納しなければならない。
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誤り
誤り。有効期間満了による免許証の返納義務はない（平成12年改正で削除）。
宅建令和元年 問26肢3
宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。
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誤り
誤り。無免許者の取引に業者が関与しても無免許事業であることに変わりない。
宅建令和元年 問26肢4
宅地建物取引業者の従業者が、当該宅地建物取引業者とは別に自己のために免許なく宅地建物取引業を営むことは、無免許事業に当たる。
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正しい
正しい。従業者が自己のために免許なく宅建業を営むことは無免許事業。
宅建平成29年 問36肢2
Ｂは、新たに宅地建物取引業を営むため免許の申請を行った。この場合、Ｂは、免許の申請から免許を受けるまでの間に、宅地建物取引業を営む旨の広告を行い、取引する物件及び顧客を募ることができる。
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誤り
誤り。免許を受けるまで宅建業を営むことはできず、営業広告・顧客募集も不可。
宅建平成26年 問27肢4
免許申請中である者が、宅地建物取引業を営む目的をもって宅地の売買に関する新聞広告を行った場合であっても、当該宅地の売買契約の締結を免許を受けた後に行うのであれば、法第12条に違反しない。
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誤り
誤り。免許を受ける前に宅建業を営む目的で広告を行うこと自体が法12条に違反する。契約締結が免許後でも広告は違法。
問題で確認する
第12条の内容は2問の〇×問題で確認できます。