第五章業務／第一節　通則

宅地建物取引業法第34条（取引態様の明示）

出題試験:宅建

この条の要点

売買広告時の取引態様明示：取引態様は広告時に明示する。『後で説明』という予告だけでは足りない。
注文を受けた際の取引態様説明：広告時の明示と注文を受けた後の明示は別の義務。注文者へ遅滞なく伝える。
代理と媒介の取引態様の区別：契約締結の代理権がない業者は、売主側で活動していても代理ではなく媒介。
貸借広告における取引態様明示：取引態様の広告時明示は売買・交換だけでなく貸借にも及ぶ。

条文原文

第34条（取引態様の明示）

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となつて当該売買若しくは交換を成立させるか、代理人として当該売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別（次項において「取引態様の別」という。）を明示しなければならない。

②宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければならない。

出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」2026年4月1日施行版

条文の要点

取引態様の明示とは、宅建業者が広告や注文の際に、自らが契約当事者か・代理人か・媒介かの別を明らかにする義務です（34条）。

広告には出すたびに明示し、注文を受けたときは遅滞なく改めて明示します。貸借で自ら貸主となる広告は宅建業に当たらず明示の対象外です。

取引態様の明示の時期と対象

態様は自己当事者(売買・交換)・代理人・媒介の3類型で、媒介と代理を混同させる表示はできません。未明示は成約の有無にかかわらず違反で、監督処分の対象にはなりますが罰則の対象ではありません。

項	役割	内容
1項	要件	売買・交換・貸借の広告をするとき、自己が契約の当事者となるか・代理人となるか・媒介かの別を広告ごとに明示します。
2項	手続	注文を受けたときは遅滞なく注文者に取引態様の別を明らかにします。広告で明示していても改めて必要です。

具体例

宅建業者A社はB所有の建物の賃貸借を媒介し、入居者Cを募集する広告を出そうとしています。

貸借の媒介は宅建業なので、A社は広告に媒介という取引態様を明示しなければなりません。

反例(結論が変わる)

同じ建物の募集で、A社がBから建物を借り上げて自ら貸主としてCに転貸する場合に変えます。

自ら貸主となる貸借は宅建業に当たらないため、この転貸の広告には34条の取引態様の明示義務は生じません。

過去問で誤りとされた肢の型

宅建令和5年問31肢1
明示した広告を見た注文者には改めて明示しなくてよいとする誤り。注文時には遅滞なく改めて明らかにします。
宅建令和7年問38ウ
数回に分ける広告は最初だけ明示すれば足りるとする誤り。広告のたびに明示します。
宅建令和3年12月問30肢1
問合せや成約がなければ未明示は違反でないとする誤り。広告の結果とは無関係に違反です。

ほかの誤り肢は「この条文を解説で参照する過去問」で確認できます。

法令版: 2026年4月1日施行版

この条文の〇×問題（4問）

売買広告時の取引態様明示

宅地建物取引業者A社は、売主Bの土地の売却を媒介する広告に『取引態様は契約時に説明します』とだけ記載した。買主候補が現れるまでに媒介であることを伝えれば、広告時の取引態様明示義務を満たす。

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正解 ×

誤り。宅建業法第34条第1項は、宅地建物取引業者が売買・交換・貸借に関する広告をするときに、自ら当事者として取引するのか、代理するのか、媒介するのかという取引態様の別を明示するよう求める。広告時に単に後日説明すると記載しただけでは、媒介であることを示していない。後の説明は広告時の明示を遡って充足させない。

学習ポイント：取引態様は広告時に明示する。『後で説明』という予告だけでは足りない。

第34条第1項

注文を受けた際の取引態様説明

宅地建物取引業者B社は、自ら売主となる住宅の広告に取引態様を明示した。その広告を見たCから購入の注文を受けた場合、B社は広告で明示済みであっても、Cに対し遅滞なく取引態様の別を明らかにする必要がある。

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正解 ○

正しい。宅建業法第34条は、広告時の取引態様の明示を第1項で定める一方、第2項では売買・交換・貸借の注文を受けたとき、注文した者に対し遅滞なく取引態様を明らかにするよう求める。広告段階と注文後では相手方と時点が異なり、広告に記載したというだけで第2項の説明を省略することはできない。B社はCへ自ら売主であることを明らかにすべきである。

学習ポイント：広告時の明示と注文を受けた後の明示は別の義務。注文者へ遅滞なく伝える。

第34条第1項・第2項

代理と媒介の取引態様の区別

宅地建物取引業者C社は、所有者Dから買主探しを依頼されたが、Dを代理して売買契約を締結する権限はない。C社が広告で自社の取引態様を『代理』と表示しても、Dのために買主を探している以上、第34条の取引態様明示義務に適合する。

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正解 ×

誤り。宅建業法第34条で明示すべき取引態様は、業者が契約当事者となるか、代理人として契約を成立させるか、媒介して契約を成立させるかの別である。売主から買主探しを依頼されただけで契約締結の代理権を与えられていないC社は、代理人ではなく媒介者として表示すべきである。依頼者のために活動しているという共通点では、代理と媒介の法的区別を消せない。

学習ポイント：契約締結の代理権がない業者は、売主側で活動していても代理ではなく媒介。

第34条第1項

貸借広告における取引態様明示

宅地建物取引業者E社が貸主Fの依頼でアパートの賃借人を募集する広告を出す場合、売買ではなく貸借の媒介であっても、広告に媒介という取引態様を明示しなければならない。

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正解 ○

正しい。宅建業法第34条第1項は取引態様明示義務の対象を宅地又は建物の売買・交換・貸借に関する広告としている。貸借の媒介だから広告段階の明示を省略できるわけではない。E社は契約当事者でも代理人でもなく媒介者として賃借人を探すため、広告時に媒介であることを示す必要がある。売買だけに限定して読むと同条の貸借という文言を見落とす。

学習ポイント：取引態様の広告時明示は売買・交換だけでなく貸借にも及ぶ。

第34条第1項