第五章業務／第一節　通則

宅地建物取引業法第38条（損害賠償額の予定等の制限）

出題試験:宅建

この条の要点

違約金等の合算額の上限：損害賠償予定額と違約金は合算して代金の2割まで。超過部分は無効。
上限超過特約の一部無効：2割を超える違約金特約は全体無効ではなく、2割超過部分が無効。
媒介業者への自ら売主規制の適用範囲：第38条の2割制限は宅建業者が自ら売主となる売買に適用。媒介だけでは足りない。

条文原文

色付きの語句は試験で問われる重要な語句です。

第38条（損害賠償額の予定等の制限）

宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。

②前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。

出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」2026年4月1日施行版この条を穴埋めで覚える（1問）

条文の要点

損害賠償額の予定等の制限とは、宅建業者が自ら売主の売買で、債務不履行による解除の損害賠償予定と違約金の合計を代金の2割以内に限る規制です（38条1項）。

2割を超える定めは超えた部分だけが無効で、上限内の部分は有効です。予定や違約金を定めなければ実損害を請求でき、上限はかかりません。

損害賠償額の予定等の制限の対象と効果

買主が宅建業者の場合は78条2項で本条を適用しません。対象は業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約で、媒介の場合には適用されません。合算するのは債務不履行による解除に伴う損害賠償の予定額と違約金で、手付とは別の枠です。

項	役割	内容
1項	要件	自ら売主の売買契約で、債務不履行による解除に伴う損害賠償の予定と違約金を合算して代金の10分の2を超える定めはできません。
2項	効果	制限に反する特約は代金の10分の2を超える部分についてだけ無効になります。

具体例

A社は自ら売主として宅建業者ではない買主Bと代金4,000万円のマンション売買を締結し、損害賠償予定額を800万円と定めました。

予定額と違約金の合計は代金の2割(800万円)以内なのでこの定めは有効です。

反例(結論が変わる)

同じ契約で損害賠償予定額を1,000万円と定めた場合に変えます。

代金の2割を超える200万円の部分だけが無効となり、800万円の予定としては有効に残ります。

過去問で誤りとされた肢の型

宅建令和3年12月問27肢1
2割を超える定めは特約全体が無効になるとする誤り。超える部分だけが無効です。
宅建令和3年10月問42肢4
予定額の定めがなければ損害賠償請求も2割が上限になるとする誤り。定めなしなら実損害を請求できます。
宅建平成29年問31ウ
違約金と損害賠償予定をそれぞれ上限まで定められるとする誤り。合算した額で2割を超えてはいけません。

ほかの誤り肢は「この条文を解説で参照する過去問」で確認できます。

法令版: 2026年4月1日施行版

この条文の〇×問題（3問）

違約金等の合算額の上限

宅地建物取引業者Aが自ら売主となる宅建業者でない買主との土地売買で、代金の15％を損害賠償額の予定、別に代金の10％を違約金と定めた。どちらも単独では代金の20％以下なので、両方とも全額有効である。

正解と解説を見る

正解 ×

誤り。宅建業法第38条第1項は、業者が自ら売主となる売買で債務不履行を理由とする解除に伴う損害賠償予定額又は違約金を定める場合、その合算額が代金の20％を超える定めを禁じる。15％と10％を個別に判定せず、合計25％で判定する。上限を超える5％相当部分は同条第2項により無効となり、双方の額を全額有効とは扱えない。

学習ポイント：損害賠償予定額と違約金は合算して代金の2割まで。超過部分は無効。

第38条第1項・第2項

上限超過特約の一部無効

宅地建物取引業者Bが自ら売主となった宅建業者でない買主との建物売買で、債務不履行解除時の違約金を代金の25％と約定した場合、第38条によって約定全体が無効になるのではなく、代金の20％を超える部分が無効となる。

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正解 ○

正しい。宅建業法第38条第1項は自ら売主となる業者による違約金等の代金の20％超の定めを禁止し、第2項はこれに反する特約について20％を超える部分を無効とする。設問の違約金は25％なので、超過する5％相当部分が無効となる。契約で定めた違約金全体が当然に消えるわけではない。損害賠償予定額が別にある場合は、その額も合算して判定する。

学習ポイント：2割を超える違約金特約は全体無効ではなく、2割超過部分が無効。

第38条第1項・第2項

媒介業者への自ら売主規制の適用範囲

非業者の売主Cと買主Dの建物売買を宅地建物取引業者Eが媒介した。Eが取引に関わっているため、CとDが定める違約金にも宅建業法第38条の代金2割上限が直接適用される。

正解と解説を見る

正解 ×

誤り。宅建業法第38条が規制するのは、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約である。Eは媒介をしているだけで契約の売主ではなく、売主Cも非業者である。業者が取引に関与したという事実だけで、CとDの契約に同条の2割上限を直接及ぼせない。違約金の効力については別途民法等の規律があり得るが、第38条の適用とは分けて判断する。

学習ポイント：第38条の2割制限は宅建業者が自ら売主となる売買に適用。媒介だけでは足りない。

第38条第1項

第39条（手付の額の制限等）