第三編 債権／第二章 契約／第三節 売買／第一款 総則
民法 第557条（手付）
重要度は過去問の出題年度などをもとにした当サイトの評価です。
この条の要点
- 手付解除に債務不履行・催告を要しない：手付解除は相手方の不履行・催告を要しない。制限は相手方の履行の着手のみと読む。
- 手付解除では損害賠償請求ができない：手付解除には545条4項が適用されず、損害賠償請求とは切り離される。
条文原文
色付きの語句は試験で問われる重要な語句です。
第557条（手付）
買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
②第五百四十五条第四項の規定は、前項の場合には、適用しない。
条文の要点
解約手付とは、買主から売主に交付された手付で、買主はその放棄、売主はその倍額の現実の提供によって契約を解除できるものです（557条1項）。
債務不履行も催告も要りませんが、相手方が契約の履行に着手した後はこの解除ができません。手付による解除には545条4項が適用されず、解除された側は損害賠償を請求できません。
解約手付の解除を制限する履行の着手
基準は解除の相手方が履行に着手したかです。自分が着手していても相手方が未着手なら解除できます。着手は客観的に分かる履行の一部実行や不可欠な前提行為をいいます（判例）。支払準備を伴う催告や、第三者所有不動産を売主が調達して移転登記を得る行為が該当します。売主は倍額を現実に提供する必要があります。
| 項 | 役割 | 内容 |
|---|---|---|
| 1項本文 | 効果 | 買主は手付の放棄、売主はその倍額の現実の提供で契約を解除できる |
| 1項ただし書 | 例外 | 相手方が契約の履行に着手した後は、この解除はできない |
| 2項 | 効果 | 手付による解除には、解除権の行使は損害賠償の請求を妨げないとする規定を適用しない |
具体例
BがAに手付を交付して土地を買う契約をしました。A・Bともに履行に着手していない間に、Aは手付の倍額を現実に提供して解除の意思表示をしました。
売主Aは手付解除ができ、Bはこの解除による損害賠償を請求できません。
反例(結論が変わる)
同じ設定で、Aの解除前にBが代金支払の準備をして、履行期後にAへ履行を催告していた場合に変えます。
相手方Bが履行に着手した後なので、Aは倍額を提供しても手付による解除はできません。
関連条との違い
過去問で誤りとされた肢の型
- 司法書士令和8年度 問18ア
売主が履行に着手した後でも買主は手付を放棄して解除できるとした誤り。制限は相手方の着手の有無で決まる
- 管業平成30年度 問2肢1
倍額を償還する旨の解除通知の送達だけで解除できるとした誤り。倍額の現実の提供が要る
- 宅建令和2年10月 問9肢1
買主が支払の準備をして履行を催告した後でも売主は倍額提供で解除できるとした誤り。それは履行の着手に当たる
ほかの誤り肢は「この条文を解説で参照する過去問」で確認できます。
判例
手付解除を制限する履行の着手の意義最高裁判所大法廷 1965年11月24日
履行の着手とは、外部から客観的に認識できる形で履行の一部を実行するか、その提供に不可欠な前提行為をすることをいう。第三者所有の不動産を売主が代金を支払って調達し、買主への譲渡の前提として自己名義に登記する行為は着手に当たる。自ら着手していても相手方が未着手なら手付解除ができる
法令版: 2026年6月24日施行版
この条文の〇×問題（2問）
手付解除に債務不履行・催告を要しない
買主が売主に手付を交付した場合、売主に債務の不履行がなく、また売主がまだ契約の履行に着手していなければ、買主は催告をしなくても手付を放棄して契約を解除することができる。
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正解 ○
正しい。手付が交付された売買では、買主は手付の放棄により、売主はその倍額の現実の提供により、相手方の債務不履行や催告を要せず契約を解除できる。これが解約手付の機能である。ただし相手方が契約の履行に着手した後は、この方法による解除は認められない。
学習ポイント：手付解除は相手方の不履行・催告を要しない。制限は相手方の履行の着手のみと読む。
第557条1項、関連:第541条
手付解除では損害賠償請求ができない
買主が手付を放棄して売買契約を解除した場合、解除権の行使は損害賠償の請求を妨げないという契約解除の一般原則に基づき、買主は手付の放棄による損失とは別に、解除によって生じた損害の賠償を売主に請求することができる。
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正解 ×
誤り。解除権の行使は損害賠償の請求を妨げないという一般原則(545条4項)は、手付による解除の場合には適用しないと明示されている(557条2項)。手付を放棄して解除した買主は、手付の喪失によって清算されるため、さらに損害賠償を請求することはできない。手付解除は留保された解除権の行使であり、債務不履行を前提とする違約罰とは異なる。
学習ポイント：手付解除には545条4項が適用されず、損害賠償請求とは切り離される。
第557条2項、関連:第545条4項・第420条3項
根拠・関連条文
この条文を解説で参照する過去問
行政書士平成23年 問32肢2
売買契約において買主から売主に解約手付が交付された場合に、売主が売買の目的物である土地の移転登記手続等の自己の履行に着手したときは、売主は、まだ履行に着手していない買主に対しても、手付倍返しによる解除を主張することはできない。
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妥当ではない
手付解除を制限するのは『相手方の』履行着手であり(557条)、解除する売主自身が履行に着手しても買主が未着手なら解除は可能。妥当でない。
司法書士令和8年度 問18ア
買主が売主に手付を交付した場合には、売主が契約の履行に着手した後であっても、買主はその手付を放棄して、契約の解除をすることができる。
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誤り
誤り。手付解除は相手方が履行に着手する前に限られる（557条1項）。売主の履行着手後は買主は手付放棄による解除ができない。
司法書士令和2年度 問18ア
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正しい
正しい。売主が解約手付により解除するには、手付の倍額を現実に提供する必要があり、口頭で償還を告げて受領を催告するだけでは足りない（民法557条1項）。
司法書士令和2年度 問18イ
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正しい
正しい。解除ができなくなるのは「相手方」が履行に着手した後であるため、買主は自己が履行に着手した後でも、売主が履行に着手していなければ手付放棄による解除ができる（民法557条1項ただし書）。
宅建令和3年12月 問4肢1
ＢがＡに対して手付を交付した場合、Ａは、目的物を引き渡すまではいつでも、手付の倍額を現実に提供して売買契約を解除することができる。
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誤り
誤り。手付解除は相手方が履行に着手する前に限られる（民法557条）。引渡し前であってもBが履行に着手していれば解除できない。
宅建令和2年10月 問9肢1
①の契約において、Ｂが手付を交付し、履行期の到来後に代金支払の準備をしてＡに履行の催告をした場合、Ａは、手付の倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。
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誤り
誤り。Bが履行の準備をして催告した場合は履行に着手しており、手付解除はできない（民法557条）。
宅建令和2年10月 問32肢1
ＡＢ間の建物の売買契約において、Ｂが当該契約の履行に着手した後においては、Ａは、契約の締結に際してＢから受領した手付金の倍額をＢに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。
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正しい
正しい。Bが履行に着手した後は手付解除できない（民法557条）。
宅建平成28年 問34肢3
Ａは、建売住宅の売買の相手方である買主から手付放棄による契約の解除の通知を受けたとしても、すでに所有権の移転登記を行い引渡しも済んでいる場合は、そのことを理曲に当該契約の解除を拒むことができる。
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正しい
正しい。所有権移転登記・引渡しが済んでいれば、手付放棄による解除は拒否できる（相手方が履行に着手した後は手付解除不可—民法557条）。
宅建平成25年 問38ウ
Ａ社は、Ｂとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。
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誤り
誤り。解約手付による解除は『手付金』の倍返し・放棄であり、買主に中間金の放棄まで要求する特約は買主に不利な特約として無効（法39条・民法557条）。
マン管令和5年度 問14肢1
Aは、Bが履行の着手をする前に、Bに600万円を現実に提供すれば、Bがこれを受領しなくとも売買契約の解除をすることができる。
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正しい
正しい。買主が履行に着手する前なら、売主は手付の倍額を現実に提供することで契約を解除でき、受領の有無を問わない。
ほか5肢は、各過去問のページで確認できます。
問題で確認する
第557条の内容は2問の〇×問題と1問の条文穴埋めで確認できます。