第三編 債権／第二章 契約／第七節 賃貸借／第二款 賃貸借の効力
民法 第605条の2（不動産の賃貸人たる地位の移転）
重要度は過去問の出題年度などをもとにした当サイトの評価です。
この条の要点
- 賃貸人たる地位移転の対抗要件：地位移転を賃借人に対抗するために要するのは承諾ではなく所有権移転登記である。
- 敷金返還債務の承継：地位が移転すれば費用償還債務と敷金返還債務は法律上当然に譲受人が承継する。
条文原文
色付きの語句は試験で問われる重要な語句です。
第605条の2（不動産の賃貸人たる地位の移転）
前条、借地借家法（平成三年法律第九十号）第十条又は第三十一条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。
②前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。
③第一項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。
④第一項又は第二項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第六百八条の規定による費用の償還に係る債務及び第六百二十二条の二第一項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。
この条文の〇×問題（2問）
賃貸人たる地位移転の対抗要件
対抗要件を備えた賃貸借の目的不動産が譲渡されて賃貸人たる地位が譲受人に移転した場合、譲受人が賃借人に対してその地位の移転を対抗するためには、賃借人の承諾を得ることが必要である。
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正解 ×
誤り。賃貸人たる地位の移転は、対抗要件を備えた賃貸借の不動産が譲渡されたことにより法律上当然に生じ、賃借人の承諾はそもそも要しない。賃借人に対抗するために必要なのは承諾ではなく、賃貸物である不動産についての所有権移転の登記である。承諾を得ても登記がなければ対抗できない。
学習ポイント：地位移転を賃借人に対抗するために要するのは承諾ではなく所有権移転登記である。
第605条の2第1項・3項、関連:第605条
敷金返還債務の承継
対抗要件を備えた建物の賃貸借において、建物の譲渡により賃貸人たる地位が譲受人に移転したときは、賃借人が賃貸人に交付していた敷金の返還に係る債務は譲受人が承継するため、賃借人は建物を明け渡した後に譲受人に対して敷金の返還を請求することができる。
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正解 ○
正しい。賃貸人たる地位が譲受人に移転したときは、費用の償還に係る債務と敷金の返還に係る債務は法律上譲受人が承継する。したがって賃借人は、賃貸借が終了して建物の返還をしたときは譲受人に対して敷金の返還を請求できる。譲渡人と譲受人との間の取り決めでこの承継を免れることはできない。
学習ポイント：地位が移転すれば費用償還債務と敷金返還債務は法律上当然に譲受人が承継する。
第605条の2第4項、関連:第622条の2第1項
根拠・関連条文
この条文を解説で参照する過去問
行政書士令和4年 問32肢1
甲建物についてのAのBに対する賃貸人たる地位は、Bの承諾を要しないで、AとCとの合意により、Cに移転させることができる。
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正しい
賃貸人たる地位は賃借人Bの承諾なくAとCの合意で移転できる（所有権移転に伴う地位移転・民法605条の2等）。
司法書士令和7年度 問19ア
賃貸不動産の譲渡により、賃貸人たる地位が譲渡人から譲受人に移転した場合には、譲受人は、敷金の返還に係る譲渡人の債務を承継する。
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正しい
正しい。賃貸不動産の譲渡で賃貸人たる地位が移転したときは、敷金返還債務も譲受人が承継する（605条の2第4項）。
司法書士令和7年度 問19イ
Aに対して甲建物を賃貸している甲建物の所有者BがCに対して甲建物を譲渡し、B及びCが、賃貸人たる地位をBに留保する旨及び甲建物をCがBに賃貸する旨の合意をした後、CがBの債務不履行を理由としてBC間の賃貸借を解除したときは、Cは、Bとの間の賃貸借が終了したことを理由として、Aに対し、甲建物の明渡しを請求することができる。
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誤り
誤り。賃貸人たる地位の留保合意がある場合、B・C間の賃貸借が終了したときは留保されていた賃貸人たる地位は譲受人Cに移転する（605条の2第2項後段）。したがってCは新たな賃貸人となるので、Bとの賃貸借終了を理由に賃借人Aに明渡しを請求することはできない。
宅建令和5年 問12肢3
賃借人が建物の引渡しを受けている場合において、当該建物の賃貸人が当該建物を譲渡するに当たり、当該建物の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及び当該建物の譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しない。
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正しい
正しい。譲渡人と譲受人が貸主地位の留保と賃貸の合意をした場合、賃貸人たる地位は移転しない（民法605条の2第2項）。
マン管平成28年度 問14肢2
AとBの賃貸借契約に基づき、BからAに差し入れられた敷金の返還債務は、Bの同意がなければCに承継されない。
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誤り
誤り。賃借人Bが居住し建物の引渡しを受けて対抗要件を備えている場合、譲渡による賃貸人の地位の移転に伴い、敷金返還債務も譲受人Cに承継される。Bの同意を要件としない（現行民法605条の2第1・4項）。
マン管平成28年度 問14肢3
Aが、Bの承諾を得ずに、Cとの売買契約を締結したときは、AからCへの賃貸人の地位の移転をBに主張することができない。
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誤り
誤り。対抗要件を備えた賃貸借では、原則として譲受人Cが賃貸人の地位を承継し、賃借人Bの承諾を要しない。ただしBに地位の移転を対抗するには所有権移転登記が必要である（現行民法605条の2第1・3項）。
マン管平成28年度 問14肢4
Bが有益費を支出した後に、301号室の所有権移転により賃貸人がAからCに交替したときは、特段の事情のない限り、Aがその有益費の償還義務を引き続き有し、Cはその償還義務を負わない。
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誤り
誤り。賃貸人の地位の移転に伴い、民法608条による費用償還債務も譲受人Cに承継される。特段の事情がないのにAが引き続き有益費の償還義務を負うという記述は誤り（現行民法605条の2第4項）。
問題で確認する
第605条の2の内容は2問の〇×問題と1問の条文穴埋めで確認できます。