第一章 建物の区分所有／第二節 共用部分等
建物の区分所有等に関する法律 第11条（共用部分の共有関係）
この条の要点
- 共用部分の所有主体：共有の別段定めは可能だが、区分所有者以外の所有指定は不可。
- 民法177条の排除：共用部分には民法177条が適用されない。持分は専有部分の処分に従う。
条文原文
色付きの語句は試験で問われる重要な語句です。
第11条（共用部分の共有関係）
共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
②前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第二十七条第一項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。
③民法第百七十七条の規定は、共用部分には適用しない。
この条文の〇×問題（2問）
共用部分の所有主体
規約で別段の定めをしても、原則として区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。
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正解 ○
正しい。共用部分は区分所有者全員（一部共用部分は共用すべき者）の共有に属するのが原則で、規約による別段の定めは妨げないが、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。規約で管理者が所有する場合の例外が別途あるのみである。
学習ポイント：共有の別段定めは可能だが、区分所有者以外の所有指定は不可。
第11条2項、関連:第27条1項
民法177条の排除
共用部分の共有持分の変動は、不動産の権利変動一般と同様に、登記をしなければ第三者に対抗できない。
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正解 ×
誤り。不動産の物権変動の対抗要件に関する民法の規定は共用部分には適用しないとされる。共用部分の持分は専有部分の処分に従って移転するため、共用部分自体の登記がなくても対抗関係が生じる特別の規律となっている。
学習ポイント：共用部分には民法177条が適用されない。持分は専有部分の処分に従う。
第11条3項、関連:第15条
根拠・関連条文
この条文を解説で参照する過去問
宅建令和2年10月 問13肢4
一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属するが、規約で別段の定めをすることにより、区分所有者全員の共有に属するとすることもできる。
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正しい
正しい。一部共用部分は規約で全員の共有と定められる（区分所有法11条2項）。
マン管平成28年度 問5肢1
共用部分は、規約の定めにより、区分所有者又は管理者でない者の所有に属させることができる。
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誤り
誤り。区分所有法11条2項は、27条1項の場合を除き、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることを禁止する。区分所有者でも管理者でもない者を所有者にすることはできない。
管業令和2年度 問34肢4
民法第177条の登記に関する規定は、法定共用部分には適用しない。
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正しい
正しい。民法177条の登記の規定は法定共用部分には適用されない（区分所有法11条3項）。
問題で確認する
第11条の内容は2問の〇×問題と1問の条文穴埋めで確認できます。