第二編 物権／第一章 総則
民法 第177条（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
重要度は過去問の出題年度などをもとにした当サイトの評価です。
この条の要点
- 差押債権者への無登記の対抗不能：不動産の対抗関係の第三者には一般債権者の差押えも含まれる。支払や引渡しは登記を代替しない。
- 二重譲渡の悪意の買主と第三者性：二重譲渡の悪意の買主は原則として第三者。排除には背信性など特段の事情が要る。
条文原文
色付きの語句は試験で問われる重要な語句です。
第177条（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
条文の要点
不動産の物権変動とは、不動産について物権を取得・喪失・変更することで、登記をしなければ第三者に主張できません（177条）。
売買契約や代金支払・引渡しが先行しても、登記を欠く権利は第三者に主張できません。二重譲渡では契約の先後に関係なく、先に登記を備えた方が優先します。
不動産の物権変動の対抗と第三者の範囲
対抗できない相手は、登記の欠缺を主張する正当な利益を持つ第三者です。二重譲受人・差押債権者・他の共有者・契約解除後の譲受人は含まれ、単なる悪意者も含まれますが、背信的悪意者や正当な権原なく占有する者は含まれません。
| 項 | 役割 | 内容 |
|---|---|---|
| 1項 | 定義 | 対象は、不動産についての物権の取得・喪失・変更 |
| 1項 | 要件 | 第三者に権利を主張するには登記を備えることが必要 |
| 1項 | 効果 | 登記を欠く間は、登記の欠缺を主張する正当な利益を持つ第三者に対抗できない |
具体例
Aが自分の土地をBに売り、さらにCにも二重に売りました。CはBへの売却を知っていましたが、先にCへ所有権移転登記がされました。
悪意でも第三者に当たるCが、登記を先に備えたことで優先します。Bは契約が先でもCに所有権取得を主張できません。
反例(結論が変わる)
同じ設定で、Cが二重買受ではなく正当な権原なく土地を占拠しているだけの者だった場合に変えます。
Cは第三者に当たらないため、Bは登記がなくてもCに所有権取得を主張できます。
関連条との違い
過去問で誤りとされた肢の型
- 宅建平成24年 問6肢3
二重譲渡で契約の先後を立証すれば登記なく優先するとする誤り。優劣は登記の先後だけで決まる
- マン管令和3年度 問14肢1
代金支払や引渡しが先なら登記なく対抗できるとする誤り。対抗要件は登記だけ
- 司法書士令和8年度 問7ウ
共有持分の移転は他の共有者に登記なく主張できるとする誤り。他の共有者も第三者になる
ほかの誤り肢は「この条文を解説で参照する過去問」で確認できます。
判例
不動産買主と無権原占有者の対抗関係最高裁判所 1950年12月19日
正当な権原なく占有する者は177条の第三者に当たらず、買主は登記がなくても所有権の取得をその者に主張できる
継続通行地役の承継人と第三者性最高裁判所 1998年2月13日
通路として継続使用されていることが客観的に明らかで、譲受人が認識し又は認識可能なときは、登記欠缺を主張する正当な利益がなく第三者に当たらない
法令版: 2026年6月24日施行版
この条文の〇×問題（2問）
差押債権者への無登記の対抗不能
Ａから建物を買い受けて代金を支払い引渡しも受けたＢが、所有権移転登記をしないうちにＡの債権者Ｃがその建物を差し押さえた。Ｂは登記を備えていない以上、Ｃの差押えに対して自己の所有権の取得を対抗することができない。
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正解 ○
正しい。不動産に関する物権の得喪及び変更は登記をしなければ第三者に対抗できないところ、差押えをした一般債権者もこの第三者に含まれる。売買契約・代金支払・引渡しが先行しても、登記を欠く以上Ｂの所有権取得をＣに対抗できない。
学習ポイント：不動産の対抗関係の第三者には一般債権者の差押えも含まれる。支払や引渡しは登記を代替しない。
第177条
二重譲渡の悪意の買主と第三者性
土地が二重に売却された場合において、第二の買主が既に第一の買主への売買があったことを知って契約したときは、その事実だけで第二の買主は第三者から排除され、先に登記を備えても所有権を主張できない。
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正解 ×
誤り。不動産の二重譲渡では、第二買主が第一買主への譲渡を知っていても、原則として対抗関係上の第三者に含まれ、先に登記を備えれば優先する。第三者から排除されるのは、第一買主を害する目的で取引に介入するなど背信的悪意者に当たる場合に限られる。
学習ポイント：二重譲渡の悪意の買主は原則として第三者。排除には背信性など特段の事情が要る。
第177条、関連：第176条
根拠・関連条文
この条文を解説で参照する過去問
第177条を解説の根拠とする過去問の肢が19肢あります。条文別の過去問ページで出題形式のまま確認できます。
解説で第177条を参照している問
問題で確認する
第177条の内容は2問の〇×問題と1問の条文穴埋めで確認できます。