第一章 建物の区分所有／第二節 共用部分等
建物の区分所有等に関する法律 第18条（共用部分の管理）
この条の要点
- 保存行為の単独性：保存行為のみ各共有者が単独で可。管理・変更行為と区別する。
- 損害保険契約の性質：損害保険契約は管理事項とみなされ、単独締結は不可。
条文原文
色付きの語句は試験で問われる重要な語句です。
第18条（共用部分の管理）
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
②前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
③前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
④第一項本文の決議により共用部分の管理をする場合において、規約に特別の定めがあるときは、当該共用部分の管理に伴い必要となる専有部分の保存行為等は、集会の決議で決することができる。
⑤前条第四項の規定は、前項の決議について準用する。
⑥共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。
条文の要点
共用部分の管理とは、保存行為を含む共用部分の維持・運営に関する行為で、原則として集会の決議で決する事項をいいます（18条1項）。
現状維持に必要な保存行為だけは各共有者が単独で行え、規約で管理事項の範囲や方法を別に定めることも妨げられません。損害保険契約は保存行為ではなく、管理に関する事項とみなされます。
共用部分の管理の決議と保存行為の区別
集会決議が要るのは管理に関する事項一般で、共用部分の変更は17条の特別決議が別途必要です。保存行為は現状維持のための行為に限られ、損害保険契約は管理事項に含まれるため各共有者が単独で締結できません。
| 項 | 役割 | 内容 |
|---|---|---|
| 1項本文 | 要件 | 管理に関する事項は集会の決議で決する。ただし17条の変更は除かれる |
| 1項ただし書 | 例外 | 保存行為は各共有者が単独でできる |
| 2項 | 例外 | 規約で管理事項について別段の定めをすることを妨げない |
| 4項 | 効果 | 規約に特別の定めがあれば、管理に伴い必要な専有部分の保存行為等を集会決議で決し得る |
| 6項 | 効果 | 損害保険契約の締結は管理に関する事項とみなされる |
具体例
A・Bらのマンションで共用廊下の照明が故障しました。規約で保存行為を制限する定めはありません。Aは集会の決議を待たずに電球を交換しました。
電球の交換は現状維持の保存行為なので、Aは集会の決議なしに単独で行えます。
反例(結論が変わる)
同じ設定で、Aが共用部分全体を対象とする損害保険契約を単独で結ぼうとした場合に変えます。
損害保険契約は管理に関する事項とみなされ保存行為ではないため、原則として集会の決議が必要です。
関連条との違い
- 区分所有法 第17条：共用部分の変更は出席要件を満たした集会で4分の3(一部は3分の2)の特別決議が要る。管理の決議は原則として普通決議
- 区分所有法 第21条：共有に属する建物の敷地・附属施設にも17条から19条が準用され、管理の仕組みは同じ
- 民法 第252条：民法252条の管理は持分の価格の過半数で決します。区分所有法18条の管理は原則集会決議で、39条の出席者数と議決権の両方の多数を用います。
過去問で誤りとされた肢の型
- 宅建令和2年10月 問13肢3
保存行為にも集会の決議が必要で各共有者が単独でできないとする誤り。但書で保存行為は各共有者に認められる
- マン管平成30年度 問1肢3
一部共用部分の管理は全員の利害に関係しないものは共用者だけで行うとする誤り。規約の別段の定めで全員の管理にできる
ほかの誤り肢は「この条文を解説で参照する過去問」で確認できます。
法令版: 2026年4月1日施行版
この条文の〇×問題（2問）
保存行為の単独性
共用部分の保存行為は、集会の決議を経なくても各共有者が単独ですることができる。
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正解 ○
正しい。共用部分の管理に関する事項は集会の決議で決するのが原則だが、保存行為は各共有者が単独で行える。雨漏りの応急修理など現状維持に必要な行為を迅速に行えるようにした規定であり、決議を経る必要はない。
学習ポイント：保存行為のみ各共有者が単独で可。管理・変更行為と区別する。
第18条1項ただし書
損害保険契約の性質
共用部分に損害保険をかけることは保存行為に当たるため、各共有者が単独で締結することができる。
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正解 ×
誤り。共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなされている。保存行為ではないので、原則として集会の決議で決する事項であり、保存行為のような各共有者の単独での締結は認められない。
学習ポイント：損害保険契約は管理事項とみなされ、単独締結は不可。
第18条6項
根拠・関連条文
この条文を解説で参照する過去問
宅建令和5年 問13肢3
共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがある場合を除いて、各共有者がすることができるため集会の決議を必要としない。
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正しい
正しい。共用部分の保存行為は各共有者が単独でできる（区分所有法18条1項ただし書・2項）。
宅建令和2年10月 問13肢3
共用部分の保存行為をするには、規約に別段の定めがない限り、集会の決議で決する必要があり、各共有者ですることはできない。
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誤り
誤り。共用部分の保存行為は各共有者が単独でできる（区分所有法18条1項ただし書）。
宅建平成24年 問13肢1
共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議を経ずに各区分所有者が単独ですることができる。
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正しい
正しい。共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り集会の決議を経ず各区分所有者が単独でできる（区分所有法18条1項ただし書・2項）。
マン管平成30年度 問1肢3
一部共用部分の管理は、区分所有者全員の利害に関係するもの以外は、これを共用すべき区分所有者のみで行う。
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誤り
誤り。一部共用部分の管理は、全員の利害に関係するもののほか、規約で別段の定めをしたものも区分所有者全員で行う。
管業平成28年度 問33肢3
敷地及び共用部分等の変更は、その形状又は効用の著しい変更を伴わないものであっても、区分所有者及び議決権の各4分の3以上で決する。
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規約に定めることができる（本問の正解ではない）。形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更は、管理に関する事項として集会の普通決議で決するが、規約で別段の定めをすることができる（区分所有法18条1項・2項。敷地は21条で準用）ので、区分所有者及び議決権の各4分の3以上で決するとする定めも置ける。
問題で確認する
第18条の内容は2問の〇×問題と1問の条文穴埋めで確認できます。