第一章 建物の区分所有／第三節 敷地利用権
建物の区分所有等に関する法律 第22条（分離処分の禁止）
この条の要点
- 分離処分禁止の解除：分離処分禁止は原則。規約の別段定めで解除できる。
- 単独所有への準用：専有部分全部の単独所有にも分離処分禁止が準用される。
条文原文
色付きの語句は試験で問われる重要な語句です。
第22条（分離処分の禁止）
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
②前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第十四条第一項から第三項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。
③前二項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準用する。
条文の要点
分離処分の禁止とは、敷地利用権が数人の権利である場合に、専有部分とその専有部分に係る敷地利用権を切り離して処分できないことです（22条1項）。
規約に別段の定めがあれば禁止は解除できます。禁止に違反した分離処分は無効ですが、23条により善意の相手方には無効を主張できず、分離不可の登記があれば対抗できます。
分離処分の禁止の及ぶ範囲
抵当権も分離して設定できず、専有部分に設定した抵当権の効力は共用部分の持分や敷地利用権にも及びます。敷地利用権が借地権など所有権以外の権利でも同じ禁止が働き、専有部分全部を1人で所有する者の単独の敷地利用権にも準用されます。
| 項 | 役割 | 内容 |
|---|---|---|
| 1項本文 | 効果 | 数人で有する敷地利用権の場合、専有部分とその敷地利用権は分離して処分できない |
| 1項ただし書 | 例外 | 規約に別段の定めがあれば分離処分ができる |
| 2項 | 効果 | 複数の専有部分を所有する者の各敷地利用権の割合は14条の割合が原則で、規約で異なる割合も定められる |
| 3項 | 効果 | 専有部分全部を単独で所有する者の単独の敷地利用権にも同じ規律が準用される |
具体例
区分所有者A・Bらが土地を共有するマンションで、Aが自分の専有部分だけをCに売却し、敷地利用権は自分に残そうとしました。規約に別段の定めはありません。分離して処分できない旨の登記もされていません。
分離処分は禁止されるのでこの処分は無効ですが、Cが善意なら無効を主張できません。
反例(結論が変わる)
同じ設定で、規約に分離処分を認める別段の定めがある場合に変えます。
1項但書により禁止は解除され、Aは専有部分と敷地利用権を分離して処分できます。
関連条との違い
- 区分所有法 第23条：違反した分離処分は無効だが善意の相手方には主張できない。分離不可の登記をした後の処分なら対抗できる
- 区分所有法 第5条：規約で建物の敷地とされた土地にも敷地利用権が及び、分離処分禁止の対象の範囲を広げる
- 区分所有法 第24条：共有者の持分放棄や相続人不存在で他の共有者に帰属する民法の規定は、敷地利用権には適用されない
過去問で誤りとされた肢の型
- 管業令和3年度 問32肢1
複数の専有部分を持つ場合の各敷地利用権の割合を規約で変えられないとする誤り。14条の割合が原則で規約による変更は可能
- マン管平成30年度 問13肢2
専有部分の抵当権の効力は共用持分に及ばないとする誤り。分離処分禁止により抵当権は一体的に及ぶ
- マン管平成29年度 問18肢3
建物と敷地権を別の相続人に帰属させる移転登記ができるとする誤り。分離処分禁止で別々に承継できない
ほかの誤り肢は「この条文を解説で参照する過去問」で確認できます。
法令版: 2026年4月1日施行版
この条文の〇×問題（2問）
分離処分禁止の解除
組合の取り決めで別の定めを置けば、複数人で有する権利についても、その部屋の所有権とは切り離した処分が可能となる。
正解と解説を見る
正解 ○
正しい。専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止には、規約に別段の定めがあるときはこの限りでないとの但書があり、規約で分離処分を認める定めをすることも可能である。禁止は原則であって規約による解除が認められる。
学習ポイント：分離処分禁止は原則。規約の別段定めで解除できる。
第22条1項ただし書
単独所有への準用
一棟の建物の専有部分の全部を一人で所有する者については、専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止は適用されない。
正解と解説を見る
正解 ×
誤り。専有部分全部を一人で所有する者の敷地利用権が単独の権利である場合にも、分離処分の禁止等の規定が準用される。分譲業者が全戸を保有する段階でも同じ規律が及ぶので、単独所有だから対象外という理解は誤りである。
学習ポイント：専有部分全部の単独所有にも分離処分禁止が準用される。
第22条3項
根拠・関連条文
この条文を解説で参照する過去問
マン管令和5年度 問4肢2
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合に、区分所有者が、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分すること。
正誤と理由を見る
正しい
正しい。規約に別段の定めがあれば、専有部分とその専有部分に係る敷地利用権を分離して処分することができる。
マン管令和4年度 問2肢3
正誤と理由を見る
誤り
誤り。アは借地上の区分所有建物でも専有部分と敷地利用権の分離処分禁止の原則が適用されるので誤りの記述。
マン管令和3年度 問5肢1
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、規約に別段の定めがない限り、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
正誤と理由を見る
正しい
正しい。敷地利用権が数人で有する権利の場合、規約の別段定めがない限り分離処分は禁止される（区分所有法22条1項）。
マン管平成30年度 問13肢2
C銀行の抵当権の効力は、Aが有する共用部分の共有持分には及ばない。
正誤と理由を見る
誤り
誤り。専有部分に設定された抵当権の効力は、分離処分の禁止により共用部分の共有持分にも及ぶ。
マン管平成29年度 問18肢3
敷地権付き区分建物の所有権の登記名義人の相続人は、区分建物と敷地権とをそれぞれ別の相続人とする相続を原因とする所有権の移転登記をすることができる。
正誤と理由を見る
誤り
誤り。敷地権は専有部分の処分に従い分離処分が禁止されるため、建物と敷地権を別の相続人に帰属させる移転登記はできない。
管業令和3年度 問32肢1
区分所有者が数個の専有部分を所有する場合の各敷地利用権の割合は、共用部分の持分の割合と同一であり、規約で別段の定めをすることができない。
正誤と理由を見る
誤り
誤り。各敷地利用権の割合は共用持分の割合と同一が原則だが、規約で別段の定めをすることができる。
管業令和元年度 問37肢1
専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止
正誤と理由を見る
誤り
誤り。専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止は、規約で別段の定めをすることができる。
管業平成29年度 問36肢1
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
正誤と理由を見る
正しい
正しい。敷地利用権が数人の権利である場合、規約に別段の定めがない限り専有部分と敷地利用権を分離して処分できない。
問題で確認する
第22条の内容は2問の〇×問題と1問の条文穴埋めで確認できます。