第一章 建物の区分所有／第一節 総則
建物の区分所有等に関する法律 第5条（規約による建物の敷地）
この条の要点
- 滅失・分割時の敷地のみなし：一部滅失・分割で敷地外となった土地は敷地と定めたものとみなされる。
- 規約による敷地指定：建物所在土地以外が敷地となるには規約の定めが必須。
条文原文
色付きの語句は試験で問われる重要な語句です。
第5条（規約による建物の敷地）
区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。
②建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となつたときは、その土地は、前項の規定により規約で建物の敷地と定められたものとみなす。建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となつたときも、同様とする。
条文の要点
規約による建物の敷地とは、建物とその所在する土地と一体に管理又は使用する他の土地を、規約で敷地と定めたものです（5条1項）。
規約の指定があって初めて建物の敷地となり、分離処分の禁止など敷地利用権に関する規律が及びます。一部滅失や分割で所在する土地から外れた部分は、新たな規約の定めがなくても敷地と定められたものとみなされます。
規約による建物の敷地のみなし規定
一体に管理又は使用する土地でも規約の定めがなければ建物の敷地にはなりません。逆に一部滅失・分割で所在する土地から外れた部分は、みなし規定により自動的に敷地のまま残るので、敷地利用権の一体性が維持されます。
| 項 | 役割 | 内容 |
|---|---|---|
| 1項 | 要件 | 建物と所在する土地と一体に管理又は使用する土地を、規約で建物の敷地に指定できる |
| 2項前段 | 効果 | 建物の一部滅失で所在する土地以外となった土地は、規約で敷地と定めたものとみなされる |
| 2項後段 | 効果 | 所在する土地の一部が分割で所在する土地以外となった場合も、同様にみなされる |
具体例
A・Bらのマンションでは、建物とその所在する土地と一体に使用する隣接の庭を規約で建物の敷地と定めました。
庭そのものに建物が所在しなくても、規約による敷地に含まれます。建物の部分である共用部分とは別の制度です。
反例(結論が変わる)
同じ庭の一体的な使用について、規約には敷地とする定めがなかった場合に変えます。
一体に使っているだけでは規約による敷地になりません。5条2項のみなし事由もない庭には、1項の指定が必要です。
関連条との違い
- 区分所有法 第4条：規約共用部分と同じ指定型の拡張だが、4条2項は登記を対抗要件とし、5条には登記の定めがない
- 区分所有法 第22条：建物の敷地になると敷地利用権の一部として分離処分禁止の対象になる。規約の別段の定めがあれば分離処分も可能
- 区分所有法 第32条：最初の所有者が公正証書で規約を設定する場合でも、敷地にできるのは一体に管理・使用する土地に限られる
過去問で誤りとされた肢の型
- マン管令和4年度 問18肢2
分筆で建物が所在しなくなった土地について敷地権の一部抹消登記が必要とする誤り。みなし規定で敷地のまま残り敷地権は存続する
- マン管平成28年度 問7肢3
公正証書で規約を設定すれば一体管理・使用でない土地も敷地にできるとする誤り。設定の方式が違っても対象の要件は同じ
ほかの誤り肢は「この条文を解説で参照する過去問」で確認できます。
法令版: 2026年4月1日施行版
この条文の〇×問題（2問）
滅失・分割時の敷地のみなし
建物の一部が滅失して建物が所在する土地の一部が建物所在の土地でなくなった場合、その土地は規約で建物の敷地と定められたものとみなされる。
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正解 ○
正しい。建物の一部滅失により建物が所在する土地以外となった土地は、規約で建物の敷地と定められたものとみなされる。分割によって敷地の一部が建物所在の土地でなくなった場合も同様で、敷地利用権の一体性が維持される。
学習ポイント：一部滅失・分割で敷地外となった土地は敷地と定めたものとみなされる。
第5条2項
規約による敷地指定
区分所有者が建物と一体として管理または使用する庭や通路は、規約の定めがなくても当然に建物の敷地となる。
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正解 ×
誤り。建物が所在する土地以外の庭・通路などの土地が建物の敷地となるには、規約による指定が必要である。一体として管理・使用しているという事実だけでは建物の敷地にはならず、規約で定めて初めて敷地利用権の対象となるので、形式要件を欠いている。
学習ポイント：建物所在土地以外が敷地となるには規約の定めが必須。
第5条1項、関連:第2条5項
根拠・関連条文
この条文を解説で参照する過去問
マン管令和5年度 問1肢2
区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用する土地は、規約により建物の敷地とすることができる。
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正しい
正しい。区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用する土地は、規約により建物の敷地とすることができる。
マン管令和4年度 問18肢2
敷地権の登記された土地の一部が分筆により区分建物が所在しない土地となった場合、当該土地については、敷地権の一部抹消のため区分建物の表題部の変更登記を申請しなければならない。
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誤り
誤り。分筆により建物が所在しなくなった土地は規約で建物の敷地と定めたものとみなされ敷地権は存続する（区分所有法5条2項前段）ので、一部抹消の変更登記の申請は要しない。
マン管令和2年度 問1肢4
建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となったときは、規約に別段の定めがない限り、専有部分との分離処分が禁止される。
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正しい
正しい。分割で建物が所在する土地以外となった土地は規約で敷地と定められたものとみなされ、別段の定めがなければ分離処分禁止の効力が及ぶ。
マン管令和元年度 問2肢1
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正しい
正しい。建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭・通路等の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。
マン管令和元年度 問2肢2
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誤り
誤り。規約により建物の敷地とされた土地の管理は区分所有法の定めるところによるのであり、民法の定めるところによるのではない。
マン管令和元年度 問2肢3
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正しい
正しい。建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となったときは、その土地は規約で建物の敷地と定められたものとみなされる。
マン管令和元年度 問2肢4
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誤り
誤り。建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となったときも同様に規約の定めがあったものとみなされるので、改めて規約で定める必要はない。
マン管平成28年度 問7肢3
建物が所在する土地以外の土地が、建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用されるものでなくても、公正証書による規約の設定をするのであれば、建物の敷地とすることができる。
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誤り
誤り。公正証書で設定する場合でも、規約敷地は建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用する土地でなければならない（区分所有法5条1項・32条）。
管業平成29年度 問34肢1
区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。
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正しい
正しい。建物及びその所在する土地と一体として管理・使用する庭・通路等の土地は規約で建物の敷地とすることができる。
問題で確認する
第5条の内容は2問の〇×問題と1問の条文穴埋めで確認できます。