第二章 借地／第一節 借地権の存続期間等
借地借家法 第3条（借地権の存続期間）
この条の要点
- 普通借地権の法定期間：普通借地権の当初存続期間は、長期の特約がなければ三十年。
- 短期特約：普通借地権の当初期間を三十年未満に短縮する合意は効力を持たない。
- 長期特約：普通借地権で三十年を超える期間を合意すれば、その長い期間が適用される。
条文原文
色付きの語句は試験で問われる重要な語句です。
第3条（借地権の存続期間）
借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
この条文の〇×問題（3問）
普通借地権の法定期間
AがBに建物所有目的で土地を貸し、借地期間を契約書に書かなかった場合、借地借家法上の当初存続期間は三十年となる。
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正解 ○
正しい。借地借家法第3条本文は、建物所有を目的とする借地権の存続期間を三十年とする。期間を定めなかったからといって無期限の借地権になるわけではない。定期借地権など特別な類型でない普通借地権については、契約でこれより長い期間を合意したときだけ、その長い期間が優先する。
学習ポイント：普通借地権の当初存続期間は、長期の特約がなければ三十年。
第3条、第2条第1号
短期特約
AとBが建物所有目的の普通借地契約で二十年の期間を合意した場合、双方が署名していれば、当初の借地権は二十年で満了する。
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正解 ×
誤り。第3条は普通借地権の存続期間を三十年とし、契約でこれより長い期間を定めた場合に限ってその期間を採用する。二十年という短い定めで法定の当初期間を縮めることはできない。署名や書面の有無で下限が下がるわけでもない。事業用定期借地権の十年以上三十年未満の類型とは別に考える。
学習ポイント：普通借地権の当初期間を三十年未満に短縮する合意は効力を持たない。
第3条、関連：第23条第2項
長期特約
AとBが建物所有目的の普通借地契約を四十年と定めた場合、借地権の当初存続期間は法定の三十年ではなく四十年となる。
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正解 ○
正しい。第3条ただし書は、契約で三十年より長い期間を定めたときはその合意期間を借地権の存続期間とする。したがって四十年の約定は有効である。三十年は短い特約で削れない最低限の期間であって、借地権設定者と借地権者がそれより長い利用期間を確保する合意まで禁止していない。
学習ポイント：普通借地権で三十年を超える期間を合意すれば、その長い期間が適用される。
第3条ただし書
根拠・関連条文
この条文を解説で参照する過去問
宅建令和6年 問11肢3
借地権を設定する場合において、存続期間を定めなかったときは、その期間は30年となる。
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正しい
正しい。存続期間の定めがない借地権の存続期間は30年（法3条）。
宅建令和元年 問11肢3改正前の出題
賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
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正しい
正しい。居住用建物目的の普通借地権で50年の定期借地権（一般定期借地権は50年以上）は書面で有効。15年の定期借地権は一般定期借地権に該当せず、普通借地権として30年未満の期間は無効で30年となる（借地借家法9条・22条）。
宅建平成30年 問11肢2
本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
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正しい
正しい。居住用建物所有目的の借地権は普通借地権であり、30年未満の期間（20年）・更新請求をしない旨の定めは強行規定（借地借家法3条・9条）に反し無効。
宅建平成29年 問11肢2
賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
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正しい
正しい。建物所有目的の借地権は30年未満の期間定めは30年となる（借地借家法3条・9条）。更地利用は民法上の賃貸借で期間は定めのとおり10年（民法604条の最長50年以内）。
問題で確認する
第3条の内容は3問の〇×問題と2問の条文穴埋めで確認できます。