第二章 借地／第四節 定期借地権等
借地借家法 第22条（定期借地権）
この条の要点
- 一般定期借地権の期間：一般定期借地権には五十年以上の存続期間が必要。
- 更新排除特約の方式：一般定期借地の更新排除等の特約は書面方式で行う。
条文原文
色付きの語句は試験で問われる重要な語句です。
第22条（定期借地権）
存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
②前項前段の特約がその内容を記録した電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。第三十八条第二項及び第三十九条第三項において同じ。）によってされたときは、その特約は、書面によってされたものとみなして、前項後段の規定を適用する。
この条文の〇×問題（2問）
一般定期借地権の期間
地主Aと借地人Bは、建物所有目的の借地期間を四十年と定め、更新も建物買取請求もしない特約を公正証書で結べば、第22条の一般定期借地権を設定できる。
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正解 ×
誤り。第22条の一般定期借地権は、存続期間を五十年以上として設定する場合に限って、更新や建物築造による延長、建物買取請求を排除する特約を認める。四十年では、公正証書など書面で契約したとしても期間要件を満たさない。事業用定期借地権の三十年以上五十年未満の類型とも、建物の用途・方式の要件が異なる。
学習ポイント：一般定期借地権には五十年以上の存続期間が必要。
第22条第1項、関連：第23条第1項
更新排除特約の方式
AとBが五十年の一般定期借地を設定し、更新・延長・建物買取請求を排除する特約を設ける場合、その特約は公正証書による等の書面で行う必要がある。
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正解 ○
正しい。第22条第1項後段は、一般定期借地権の更新なし・延長なし・買取請求なしの特約を、公正証書による等書面で行うことを要求する。公正証書に限定されるわけではないが、単なる口頭の合意だけでは方式を満たさない。同条第2項は所定内容を記録した電磁的記録による特約も書面とみなす。
学習ポイント：一般定期借地の更新排除等の特約は書面方式で行う。
第22条第1項後段・第2項
根拠・関連条文
この条文を解説で参照する過去問
宅建令和5年 問11肢2
本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。
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誤り
誤り。賃貸アパートは居住の用に供する建物であるため事業用定期借地権（借地借家法23条）は設定できない。期間50年の本件では一般定期借地権（同法22条）として更新等をしない旨を定めることになるが、その特約は公正証書による等書面によってすれば足り、公正証書に限られない。
宅建令和元年 問11肢3改正前の出題
賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
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正しい
正しい。居住用建物目的の普通借地権で50年の定期借地権（一般定期借地権は50年以上）は書面で有効。15年の定期借地権は一般定期借地権に該当せず、普通借地権として30年未満の期間は無効で30年となる（借地借家法9条・22条）。
宅建平成29年 問11肢4
本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、ＡはあらかじめＢに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
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誤り
誤り。契約の更新がなく建物買取請求をしない旨の定めが有効なのは定期借地権（借地借家法22条等）で、書面交付説明義務は事業用定期借地権等ではなく定期建物賃貸借（38条）の規定。
解説で第22条を参照している問
問題で確認する
第22条の内容は2問の〇×問題と4問の条文穴埋めで確認できます。