第五章業務／第一節　通則

宅地建物取引業法第37条の2（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）

出題試験:宅建

この条の要点

事務所で申込みをした後の事務所外契約：事務所等で申込みをした買主は、後に事務所外で契約しても原則クーリングオフできない。
事務所外で申込んだ後の事務所内契約：申込場所が事務所等以外なら、後に事務所で契約しても直ちに対象外とはならない。
業者間売買へのクーリングオフ適用：第37条の2は業者間取引に適用されない。買主も宅建業者なら場所だけでは撤回できない。
8日間の起算点と適法な告知：8日は法定の撤回権・行使方法を告げられた日から起算する。
撤回書面の発信時の効力：クーリングオフの撤回・解除は、書面の到達時ではなく発信時に効力が生じる。
引渡しと代金全額支払の併存による除外：引渡しと代金全額支払の両方を終えたとき、8日以内でも撤回・解除はできない。
適法な撤回後の手付金返還と違約金：適法な撤回後は手付金等を速やかに返還し、違約金・損害賠償を請求できない。

条文原文

色付きの語句は試験で問われる重要な語句です。

第37条の2（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（以下この条において「申込みの撤回等」という。）を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

一　買受けの申込みをした者又は買主（以下この条において「申込者等」という。）が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。

二　申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。

②申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。

③申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。

④前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。

出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」2026年4月1日施行版この条を穴埋めで覚える（1問）

条文の要点

クーリング・オフとは、業者が自ら売主の宅地・建物の売買で、買主が事務所等以外の場所で申込み・契約した場合に書面で撤回・解除できる制度です（37条の2第1項）。

対象になるのは事務所等以外での申込み・契約で、事務所等で申込んで外で契約した買主は除かれます。撤回・解除は書面を発した時に効力が生じ、業者は違約金や損害賠償を請求できません。

クーリング・オフの対象になる場所

事務所等には売主や売却の代理・媒介業者の事務所、専任宅建士を置くべき土地に定着する建物内の案内所等が含まれます。テントの案内所まで一律に含めません。自宅・勤務先は買主がそこで売買の説明を受けると申し出た場合に含まれ、業者側の提案だけなら対象外の場所です。

項	役割	内容
1項前段	要件	業者が自ら売主の宅地・建物の売買で、買主が事務所等以外で申込み・契約したこと。事務所等で申込み、外で契約した買主は除く
1項1号	例外	撤回権とその方法を法定の方法で告げられた日から8日の経過。告知がなければ期間は進行しない
1項2号	例外	物件の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払ったとき。両方がそろうことが要る
2項	効果	撤回・解除は書面を発した時に効力が生じ、業者への到達を要件としない
1項後段・3項	効果	損害賠償・違約金を請求できず、受領した手付金その他の金銭は速やかに返還する
4項	効果	申込者等に不利になる特約は無効とする

具体例

宅建業者Aが自ら売主となり、非業者の買主BはAの提案でBの自宅で説明を受け、購入を申し込みました。法定の撤回権を書面で告げられてから5日目で、代金全額の支払いと引渡しはまだです。

業者の提案によるBの自宅は事務所等以外なので、Bは37条の2の書面を発送して申込みを撤回できます。

反例(結論が変わる)

同じ取引と自宅での手続で、そこで説明を受ける旨をB自身が申し出ていた場合に変えます。

Bの申出による自宅は省令上の事務所等に含まれるため、37条の2による申込みの撤回はできません。

過去問で誤りとされた肢の型

宅建平成29年問31イ
撤回が書面の到達時に効力を生じるとする誤り。書面を発した時に効力が生じる
宅建平成26年問38肢1
引渡しと代金全額の支払が済んでも解除を拒めないとする誤り。2号の除外で解除はできない
宅建平成29年問31ア
買主自ら指定した自宅での申込みも撤回できるとする誤り。申出による自宅・勤務先は事務所等に当たる

ほかの誤り肢は「この条文を解説で参照する過去問」で確認できます。

法令版: 2026年4月1日施行版

この条文の〇×問題（7問）

事務所で申込みをした後の事務所外契約

宅地建物取引業者Aが自ら売主となる住宅について、宅建業者でない買主BはAの事務所で購入を申し込んだ後、喫茶店で売買契約を締結した。契約場所が事務所外なので、Bはその点だけで第37条の2による解除を行える。

正解と解説を見る

正解 ×

誤り。宅建業法第37条の2第1項は、事務所等で買受けの申込みをし、事務所等以外で契約を締結した買主を適用対象から除いている。契約を結んだ場所だけを見て判断してはならない。BはAの事務所で既に購入を申し込んでいるため、後日の契約締結場所が喫茶店であっても、その事情だけで同条のクーリングオフ権を取得しない。

学習ポイント：事務所等で申込みをした買主は、後に事務所外で契約しても原則クーリングオフできない。

第37条の2第1項括弧書き

事務所外で申込んだ後の事務所内契約

宅地建物取引業者Cが自ら売主となる宅地について、宅建業者でない買主Dは事務所等に当たらない場所で購入を申し込み、その後Cの事務所で契約した。告知後の期間経過や引渡し・全額支払などの除外事由がなければ、事務所で契約したというだけでDのクーリングオフは否定されない。

正解と解説を見る

正解 ○

正しい。宅建業法第37条の2第1項は、事務所等以外で買受けを申し込んだ者を対象とし、事務所で申し込んだ後に事務所外で契約した買主を除外する。設問では申込場所が事務所等以外であるため、契約を後に事務所で締結したという事実だけでは対象から外れない。ただし、適法な告知から8日の経過や引渡しと代金全額支払などの除外事由は別に検討する。

学習ポイント：申込場所が事務所等以外なら、後に事務所で契約しても直ちに対象外とはならない。

第37条の2第1項

業者間売買へのクーリングオフ適用

宅地建物取引業者Eが自ら売主となる建物を、宅地建物取引業者Fが事務所等以外で購入申し込みした。Fは宅建業者であっても、非業者の買主と同じく第37条の2による申込みの撤回を行える。

正解と解説を見る

正解 ×

誤り。宅建業法第37条の2は業者が自ら売主となる取引の買主保護規定だが、同法第78条第2項により、宅地建物取引業者相互間の取引には適用されない。Fも宅建業者である以上、事務所等以外で申し込んだことだけでは第37条の2の撤回権は生じない。自ら売主という要件と、買主が非業者であることを分けて確認する必要がある。

学習ポイント：第37条の2は業者間取引に適用されない。買主も宅建業者なら場所だけでは撤回できない。

第37条の2、関連：第78条第2項

8日間の起算点と適法な告知

宅地建物取引業者Gが自ら売主となる売買について、事務所外で申し込んだ宅建業者でない買主Hへ法定の方法で撤回権とその行使方法を告げた場合、8日間の経過はその告知を受けた日を起算点として判断する。

正解と解説を見る

正解 ○

正しい。宅建業法第37条の2第1項第1号は、申込者等が省令の定めるところにより申込みの撤回等を行える旨とその方法を告げられたとき、その告げられた日から起算して8日を経過した場合を除外する。申込日や契約日を無条件に起算点にする規定ではない。Gによる適法な告知があった場合には、その告知日を基準に期間を判定する。

学習ポイント：8日は法定の撤回権・行使方法を告げられた日から起算する。

第37条の2第1項第1号

撤回書面の発信時の効力

買主Jが第37条の2の要件を満たし、申込み撤回の書面を期限内に郵便で発した場合でも、その効力が生じるのは売主である宅地建物取引業者Kの事務所に書面が到着した時である。

正解と解説を見る

正解 ×

誤り。宅建業法第37条の2第2項は、申込みの撤回等は申込者等が所定の書面を発した時に効力を生ずると定める。一般的な到達の感覚で、業者が書面を受け取るまで効力が生じないと考えると誤る。Jが期間内に適法な書面を郵送していれば、Kの事務所に到着する前でも、発した時点で撤回の効力が生じる。

学習ポイント：クーリングオフの撤回・解除は、書面の到達時ではなく発信時に効力が生じる。

第37条の2第2項

引渡しと代金全額支払の併存による除外

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地について、事務所等以外で購入を申し込んだ宅建業者でない買主Lが、宅地の引渡しを受け、かつ、売買代金の全部を支払った場合は、適法な告知から8日が経過していなくても、第37条の2による撤回・解除はできなくなる。

正解と解説を見る

正解 ○

正しい。宅建業法第37条の2第1項第2号は、申込者等が対象の宅地建物の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払ったとき、クーリングオフを認めない。二つの要件は『かつ』で結ばれ、どちらか一方だけを満たした場合とは区別する。設問のLは引渡しと全額支払の両方を終えているため、告知からの8日がまだ経過していなくても、同号により撤回・解除できない。

学習ポイント：引渡しと代金全額支払の両方を終えたとき、8日以内でも撤回・解除はできない。

第37条の2第1項第2号

適法な撤回後の手付金返還と違約金

宅建業者でない買主Mが第37条の2に基づき適法に購入申込みを撤回した。売主の宅地建物取引業者Nは、受領済みの手付金を違約金として保持し、Mに損害賠償を請求できる。

正解と解説を見る

正解 ×

誤り。宅建業法第37条の2第1項後段は、適法な申込みの撤回等に伴う損害賠償や違約金を業者が請求できないと定める。同条第3項は、業者が申込みや契約締結に際して受領した手付金その他の金銭を速やかに返還するよう求める。Nは撤回を理由に手付金を没収したり、別に損害賠償を求めたりできず、受領した手付金をMへ返還しなければならない。

学習ポイント：適法な撤回後は手付金等を速やかに返還し、違約金・損害賠償を請求できない。

第37条の2第1項後段・第3項

第78条（適用の除外）(関連)