第二編 物権／第十章 抵当権／第一節 総則
民法 第370条（抵当権の効力の及ぶ範囲）
重要度は過去問の出題年度などをもとにした当サイトの評価です。
条文原文
色付きの語句は試験で問われる重要な語句です。
第370条（抵当権の効力の及ぶ範囲）
抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産（以下「抵当不動産」という。）に付加して一体となっている物に及ぶ。ただし、設定行為に別段の定めがある場合及び債務者の行為について第四百二十四条第三項に規定する詐害行為取消請求をすることができる場合は、この限りでない。
条文の要点
抵当権の効力範囲とは、抵当権の効力が目的不動産に付加して一体となった物に及ぶ範囲のことで、抵当地の上の建物は除かれます（370条本文）。
設定行為に別段の定めがあれば効力の及ぶ範囲を狭められ、債務者の行為が詐害行為として取り消せる場合も対象から外れます。効力の及ぶ物には別個の対抗要件は要りません(判例)。
抵当権の効力範囲の境目
土地の抵当権はその上の建物に及ばないのが原則ですが、借地上の建物に抵当権を設定すれば、効力は建物の従たる権利である借地権に及びます(判例)。抵当不動産の従物にも及び、従物に別個の対抗要件は要りません(判例)。建物の一部となった造作などの付加一体物も、所有者の承諾による取替えであっても効力が及びます。
| 項 | 役割 | 内容 |
|---|---|---|
| 本文 | 効果 | 目的不動産に付加して一体となった物(付加一体物)に効力が及ぶ |
| 本文括弧内 | 例外 | 抵当地の上に存する建物には及ばない |
| ただし書 | 例外 | 設定行為に別段の定めがあるとき、債務者の行為が詐害行為取消しの対象になるときは及ばない |
具体例
A所有の建物にBの抵当権が設定されています。AはBの承諾を得て、建物の内外を遮断するガラス戸を取り替えました。
ガラス戸は建物と一体となった付加一体物なので、Bの抵当権の効力が及びます(判例)。
反例(結論が変わる)
同じ設定で、Bの抵当権の目的を建物ではなくその敷地である土地とした場合に変えます。
土地の抵当権はその上の建物に及ばないので、建物はBの抵当権の効力の範囲外です。
関連条との違い
過去問で誤りとされた肢の型
- 管業令和4年度 問4肢1
土地の抵当権はその上の建物にも及ぶとする誤り。建物は付加一体物ではなく、明文で除外される
- 行政書士平成30年 問30肢2
借地上の建物の抵当権は借地権に及ばないとする誤り。建物の従たる権利である借地権に及ぶ(判例)
- 行政書士平成30年 問30肢1
従物に効力を及ぼすには別個の対抗要件が要るとする誤り。主物の登記で足りる(判例)
ほかの誤り肢は「この条文を解説で参照する過去問」で確認できます。
法令版: 2026年6月24日施行版
この条文を解説で参照する過去問
行政書士平成30年 問30肢1
抵当権の効力は抵当不動産の従物にも及ぶが、抵当不動産とは別個に従物について対抗要件を具備しなければ、その旨を第三者に対して対抗することができない。
正誤と理由を見る
妥当でない
抵当権の効力は従物にも及び、従物に別個の対抗要件は不要(判例)。誤り。
行政書士平成30年 問30肢2
借地上の建物に抵当権が設定された場合において、その建物の抵当権の効力は、特段の合意がない限り借地権には及ばない。
正誤と理由を見る
妥当でない
借地上の建物の抵当権の効力は、建物の従たる権利である借地権にも及ぶ（民法87条2項類推・判例）。妥当でない。
司法書士平成31年度 問13ア
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正しい
正しい。抵当権者と抵当権設定者の合意により、抵当地の上の樹木に抵当権の効力が及ばないこととすることができる（民法370条ただし書）。
司法書士平成30年度 問14イ
ＣがＢの承諾を得て取り替えた乙建物の内外を遮断するガラス戸には、Ａの抵当権の効力が及ばない。
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誤り
誤り。建物の内外を遮断するガラス戸は建物の一部を構成する付合一帯物であり、抵当権の効力が及ぶ（民法370条・大判昭5.12.18）。
マン管令和2年度 問13肢1
Bの抵当権の効力は、Bの抵当権が設定された当時、既に201号室内に存在していた従物に及ぶ。
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正しい
正しい。抵当権の効力は目的物と一体となっている物に及ぶので、設定当時に存在した従物にも及ぶ。
管業令和4年度 問4肢1
抵当権設定当時、甲土地上にＡ所有の建物があった場合には、当該抵当権の効力は当該建物にも及ぶ。
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誤り
誤り。土地の抵当権の効力は土地上の建物に及ばず、付加一体物などの範囲に限られる。
問題で確認する
第370条の内容は1問の条文穴埋めで確認できます。