第一章 建物の区分所有／第一節 総則
建物の区分所有等に関する法律 第2条（定義）
この条の要点
- 共用部分の範囲：附属の建物は当然の共用部分ではない。規約による指定で共用部分に加わる。
- 敷地利用権の定義：敷地利用権は専有部分を所有するための権利に限定される。
条文原文
色付きの語句は試験で問われる重要な語句です。
第2条（定義）
この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。
②この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。
③この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
④この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。
⑤この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。
⑥この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。
条文の要点
共用部分とは、専有部分以外の建物の部分・専有部分に属さない附属物と、規約で共用と定めた附属建物です（2条4項）。
専有部分とは対照的に区分所有権の目的にならない部分を指し、原則として区分所有者全員の共有に属します。建物の部分・附属物・附属の建物の3類型のうち、規約による指定を要件とするのは附属の建物だけです。
共用部分の範囲の区切り方
エレベーター設備のような附属物は専有部分に属さなければ当然に共用部分ですが、別棟の建物は規約で指定して初めて共用部分に加わります。建物の敷地は建物の部分でも附属物でもないのでこの定義には入らず、土地は5条と22条の規律が別に及びます。
| 項 | 役割 | 内容 |
|---|---|---|
| 1項 | 定義 | 区分所有権は、1条の建物の部分で規約共用部分を除いたものを目的とする所有権 |
| 3項 | 定義 | 専有部分は、区分所有権の目的となる建物の部分 |
| 4項 | 定義 | 専有部分以外の建物の部分と附属物は共用部分。附属の建物は規約の指定があるものに限り共用部分に入る |
| 5項 | 定義 | 建物の敷地は、建物が所在する土地と規約で敷地とされた土地 |
| 6項 | 定義 | 敷地利用権は、専有部分所有のために建物の敷地について持つ権利を指す |
具体例
A・Bが住むマンションの規約には、敷地内の別棟にある集会場の建物を共用部分とする定めがあり、その旨の登記もされています。
別棟の建物でも規約の指定があれば2条4項の共用部分に当たり、区分所有者全員の管理対象になります。
反例(結論が変わる)
同じ設定で、別棟の集会場について規約の定めがない場合に変えます。
附属の建物は規約の指定がなければ共用部分に含まれず、当該区分所有建物とは別の財産として扱われます。
関連条との違い
- 区分所有法 第4条：4条1項は構造上共用に供される部分を法定で区分所有権の目的から外す。附属の建物は4条2項の規約指定で初めて共用部分になる
- 区分所有法 第67条：一棟の附属建物を共用部分にする4条と、団地内の附属施設の建物を団地共用部分にする67条は対象が異なります。別棟でも当然に法定共用にはなりません。
- 区分所有法 第22条：6項の敷地利用権の定義は22条の分離処分禁止の前提になる。専有部分の所有と結びつかない土地の権利は対象外
過去問で誤りとされた肢の型
- 管業令和3年度 問37肢1
団地内の集会場の建物を規約で共用部分とする対象として選ぶ誤り。団地全体の共用に供される別棟は、当該区分所有建物の附属の建物として指定する対象ではない
ほかの誤り肢は「この条文を解説で参照する過去問」で確認できます。
法令版: 2026年4月1日施行版
この条文の〇×問題（2問）
共用部分の範囲
附属の建物は、本来は区分所有権の目的となる建物の部分でなくても、規約によって共用部分とされたものは共用部分に含まれる。
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正解 ○
正しい。共用部分には、専有部分以外の建物の部分や専有部分に属しない附属物のほか、規約により共用部分とされた附属の建物も含まれる。管理棟や集会室などを別棟として設けても、規約で共用部分と定めれば共用部分になる。
学習ポイント：附属の建物は当然の共用部分ではない。規約による指定で共用部分に加わる。
第2条4項、関連:第4条2項
敷地利用権の定義
区分所有者が建物の敷地に関して有する権利は、その権利が専有部分を所有するためのものかどうかにかかわらず、すべて敷地利用権と呼ばれる。
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正解 ×
誤り。敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。専有部分の所有と結びつかない土地の権利、たとえば駐車場や資材置場のためだけの権利はこの定義に当たらず、分離処分の禁止など敷地利用権に関する規律の対象外となる。
学習ポイント：敷地利用権は専有部分を所有するための権利に限定される。
第2条6項、関連:第22条
根拠・関連条文
この条文を解説で参照する過去問
マン管令和5年度 問1肢3
区分所有者の数人で建物の敷地を所有する場合には、その所有権は「敷地利用権」である。
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正しい
正しい。区分所有者の数人で建物の敷地を所有する場合、その所有権は敷地利用権に当たる。
マン管平成30年度 問4肢4
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正しい
正しい。アは建物が所在する土地と一体に管理・使用する規約上の敷地を含み正しく、エは敷地利用権が所有権・地上権・賃借権を含むため正しい。
管業令和3年度 問37肢1
団地内にある集会場に使われている建物
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誤り
誤り。団地内の集会場の建物は附属の建物として法定共用部分であり、規約で共用部分とする対象ではない。
管業令和2年度 問34肢1
区分所有法第2条第4項に規定される共用部分には、全体共用部分と一部共用部分がある。
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正しい
正しい。共用部分には全体共用部分と一部共用部分がある。
管業平成28年度 問34肢1
専有部分とは、一棟の建物に構造上区分され、かつ、住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に独立して供することができるように利用上区分された、区分所有権の目的である建物の部分である。
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正しい
正しい。専有部分は構造上区分され利用上も独立して供される区分所有権の目的部分の記述は正しい（区分所有法2条）。
問題で確認する
第2条の内容は2問の〇×問題と1問の条文穴埋めで確認できます。