第一章 建物の区分所有／第五節 規約及び集会
建物の区分所有等に関する法律 第32条（公正証書による規約の設定）
この条の要点
- 公正証書による規約設定：最初の所有者は公正証書で所定の規約を一方的に設定可。対象は列挙事項のみ。
- 設定できる事項の範囲：公正証書による設定は列挙事項に限定。全規約事項ではない。
条文原文
色付きの語句は試験で問われる重要な語句です。
第32条（公正証書による規約の設定）
最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書（これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。
この条文の〇×問題（2問）
公正証書による規約設定
最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書によって、共用部分の指定や建物の敷地の指定など法律に定める事項の規約を一方的に設定できる。
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正解 ○
正しい。最初の所有者（分譲業者等）は、公正証書により、共用部分化・敷地指定・分離処分の別段定め・敷地利用権割合の規約を設定できる。分譲前の段階で一方的に原始規約を定める制度であり、集会決議を要しない。
学習ポイント：最初の所有者は公正証書で所定の規約を一方的に設定可。対象は列挙事項のみ。
第32条
設定できる事項の範囲
最初の所有者は、公正証書によれば共用部分や建物の敷地の指定だけでなく、あらゆる規約事項を一方的に設定することができる。
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正解 ×
誤り。公正証書で一方的に設定できるのは、法律に列挙された事項（共用部分化・敷地の指定・分離処分の別段定め・敷地利用権割合）の規約に限られる。それ以外の規約事項は集会の決議等の手続が必要であり、全事項への拡張は誤りである。
学習ポイント：公正証書による設定は列挙事項に限定。全規約事項ではない。
第32条
根拠・関連条文
この条文を解説で参照する過去問
宅建令和3年12月 問13肢2
最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、共用部分（数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分）の規約を設定することができる。
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誤り
誤り。最初に専有部分の全部を所有する者が公正証書により設定できる規約は、規約共用部分に関する定め、規約敷地の定め、専有部分と敷地利用権の分離処分を可能とする定め等に限られる（区分所有法32条）。数個の専有部分に通ずる廊下や階段室は法定共用部分であり、これについての規約を設定することはできない。
マン管平成28年度 問7肢1
等価交換方式によって、分譲業者が、地主の土地上にマンションを建築し、建築したマンションの一部を地主に譲渡した場合には、分譲業者が一般の者に販売を行う前であれば、分譲業者と地主が共同で公正証書による規約を設定することができる。
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誤り
誤り。区分所有法32条が公正証書による規約の設定を認めるのは、最初に専有部分の全部を所有する者である。一部を地主に譲渡した後、分譲業者と地主が共同で設定することは同条の対象ではない。
マン管平成28年度 問7肢3
建物が所在する土地以外の土地が、建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用されるものでなくても、公正証書による規約の設定をするのであれば、建物の敷地とすることができる。
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誤り
誤り。公正証書で設定する場合でも、規約敷地は建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用する土地でなければならない（区分所有法5条1項・32条）。
解説で第32条を参照している問
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第32条の内容は2問の〇×問題と1問の条文穴埋めで確認できます。