第一章 建物の区分所有／第五節 規約及び集会
建物の区分所有等に関する法律 第31条（規約の設定、変更及び廃止）
この条の要点
- 特別影響を受ける者の承諾：特別の影響を受ける者の承諾が別途必要。多数決だけでは足りない。
- 少数反対による制限：全員規約でも共用者の4分の1超の反対で設定不能になる。
条文原文
色付きの語句は試験で問われる重要な語句です。
第31条（規約の設定、変更及び廃止）
規約の設定、変更又は廃止は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項前段において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三以上の多数による決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
②前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者（議決権を有しないものを除く。）の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。
条文の要点
規約の設定、変更及び廃止とは、区分所有者相互間の管理・使用の事項を定める規約を集会の特別決議で作り変えることです（31条1項）。
現行法では、頭数と議決権の両方で過半数の出席を要したうえで、出席した区分所有者とその議決権の各4分の3以上で決します。一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その者の承諾も必要です。
規約の設定、変更及び廃止の決議要件
出席要件は規約で上回る割合に引き上げられますが、4分の3の決議割合を規約で変える規定はありません。全員の利害に関係しない一部共用部分の事項は、共用すべき区分所有者の頭数か議決権の4分の1を超える反対で全員規約を止められます。
| 項 | 役割 | 内容 |
|---|---|---|
| 1項前段 | 要件 | 頭数と議決権で各過半数の者が出席した集会で、出席した区分所有者とその議決権の各4分の3以上の決議 |
| 1項前段括弧書 | 例外 | 出席要件の割合は規約で上回る割合に引き上げられる |
| 1項後段 | 要件 | 一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その者の承諾が別途必要 |
| 2項 | 例外 | 一部共用部分の事項の全員規約は、共用者の4分の1超の頭数か議決権の反対で設定できない |
具体例
A・B・Cらのマンションで規約変更の決議が、頭数と議決権で各過半数の出席のもと、出席した区分所有者とその議決権の各4分の3以上で可決されました。規約による定足数の引上げも個別の権利への特別の影響もありません。
現行法の出席要件と決議割合を両方満たすので、規約の変更は有効です。
反例(結論が変わる)
同じ設定で、議決権は4分の3以上集まったが、出席した区分所有者が総数の過半数に届かなかった場合に変えます。
出席要件を満たさないため、賛成が4分の3以上あっても規約を変更できません。
関連条との違い
- 区分所有法 第39条：普通決議には法律上の出席要件がなく出席者と議決権の各過半数。規約決議は出席要件が法定で決議割合も高い
- 区分所有法 第17条：共用部分の変更は4分の3を2分の1を超える割合まで規約で下げられる。規約決議の4分の3は規約で変えられない
- 区分所有法 第45条：議決権を有する区分所有者全員の承諾があれば、書面・電磁的方法でも規約の設定・変更・廃止ができる
過去問で誤りとされた肢の型
- 宅建平成30年 問13肢1
区分所有者の過半数の決議で足りるとする誤り。現行法は出席要件を満たしたうえで出席者と議決権の各4分の3以上が要る
- マン管令和2年度 問1肢2
一部共用部分の事項を全員規約で定めるため、その共用者だけで4分の3の賛成を得なければならないという誤り。共用者の4分の1超の反対による拒否要件と、全体の規約決議を区別します。
- マン管平成30年度 問1肢2
特別の影響を受ける者が賛成者に時価での買取を請求できるとする誤り。必要なのはその者の承諾で、買取請求の制度はない
ほかの誤り肢は「この条文を解説で参照する過去問」で確認できます。
法令版: 2026年4月1日施行版
この条文の〇×問題（2問）
特別影響を受ける者の承諾
取り決めの制定・変更・廃止が特定の組合員の権利に格別の影響を及ぼす場合、多数決による決議だけでなく、その本人の同意も取り付けなければならない。
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正解 ○
正しい。規約の設定・変更・廃止は出席要件付きの4分の3以上の特別決議によるが、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合はその者の承諾も必要である。多数決で個別の権利を害することを制限する規定である。
学習ポイント：特別の影響を受ける者の承諾が別途必要。多数決だけでは足りない。
第31条1項後段
少数反対による制限
一部共用部分に関する事項を全員の規約で定める場合、それを共用する区分所有者の4分の1を超える者が反対しても設定できる。
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正解 ×
誤り。その種の全員規約の設定・変更・廃止は、一部共用部分を共用すべき区分所有者の4分の1を超える者または議決権の4分の1を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。少数者の反対で阻まれる特別の規定である。
学習ポイント：全員規約でも共用者の4分の1超の反対で設定不能になる。
第31条2項
根拠・関連条文
この条文を解説で参照する過去問
第31条を解説の根拠とする過去問の肢が10肢あります。条文別の過去問ページで出題形式のまま確認できます。
問題で確認する
第31条の内容は2問の〇×問題と1問の条文穴埋めで確認できます。