宅地建物取引業法 第46条（報酬）

正解 ×

誤り。宅建業法第46条は、宅地建物の売買・交換・貸借の代理または媒介で宅建業者が受けられる報酬の額を国土交通大臣の定めるところによるとし、その額を超える受領を禁じる。現行の上限は大臣告示で定められており、物件所在地の知事が別に上限を設定する制度ではない。計算問題でも、まず法第46条と適用される告示を確認する。

学習ポイント：宅建業者の代理・媒介報酬の上限は、国土交通大臣の告示で定まる。

第46条第1項〜第3項、昭和45年建設省告示第1552号（令和6年改正後）

正解 ○

正しい。現行の大臣告示で売買媒介報酬の通常上限は、課税事業者について代金400万円超の部分が3.3％、200万円超400万円以下の部分が4.4％、200万円以下の部分が5.5％となる。1000万円なら税抜36万円、税込39万6000円である。代金は建物の消費税相当額を除いた額を基礎にし、依頼者の一方ごとに上限を判定する。

学習ポイント：代金1000万円の通常の売買媒介報酬は、一方の依頼者につき税込39万6000円が上限。

第46条第1項・第2項、報酬告示第2

正解 ×

誤り。売買の媒介報酬の通常上限は、依頼者の一方につき告示の計算方法で求める。売主と買主の双方が依頼者である場合には、それぞれから各自の上限以内で受領し得る。代金2000万円なら課税事業者の通常上限は一方につき税込72万6000円である。売主からその額を受け取ったというだけで、買主からの受領がすべて禁止されるわけではない。

学習ポイント：売買媒介の通常報酬は、売主・買主それぞれの依頼者につき上限を判定する。

第46条第1項・第2項、報酬告示第2

正解 ×

誤り。貸借媒介では貸主と借主から受ける報酬の合計は原則として借賃1か月分の1.1倍以内である。しかし居住用建物では、媒介の依頼を受ける際に依頼者の承諾を得た場合を除き、一方から受けられる額は借賃0.55か月分以内に制限される。借主の事前承諾がなければ、貸主から報酬を受けないとしても借主だけから11万円は受領できない。

学習ポイント：居住用建物の貸借媒介は、事前承諾がなければ一方につき借賃0.55か月分まで。

第46条第1項・第2項、報酬告示第4

正解 ○

正しい。令和6年7月施行の報酬告示では、売買・交換の媒介について、低廉な空家等を価額800万円以下の宅地・建物とする。代金700万円の宅地も金額要件を満たし、媒介に要する費用を勘案して通常の上限を超える報酬を受け得る。ただし、課税事業者の場合で一方の依頼者から税込33万円が上限であり、あらかじめ依頼者に説明し合意を得る必要がある。

学習ポイント：低廉な空家等の売買媒介特例は800万円以下。上限は課税事業者で一方税込33万円。

第46条第1項・第2項、報酬告示第7（令和6年7月1日施行）

正解 ×

誤り。現行の低廉な空家等の売買媒介特例では、代金800万円以下の宅地・建物につき、媒介に要する費用を勘案して通常の上限を超える報酬を受けられるが、依頼者の一方から受ける額には上限があり、課税事業者であれば税込33万円である(免税事業者は告示の別の定めによる)。調査費用が多いことや売主の了承があっても、税込35万円は受領できない。

学習ポイント：特例でも一方の依頼者からの額には上限(課税事業者で税込33万円)がある。

第46条第1項・第2項、報酬告示第7

正解 ○

正しい。宅建業法第46条第4項は、宅建業者に対し、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所へ国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示する義務を課す。大臣告示や自社サイトを閲覧できる状態であっても、事務所ごとの掲示を省略できない。報酬上限の遵守と上限額の掲示は別々の義務であり、どちらも満たす必要がある。

学習ポイント：大臣告示の報酬額は、宅建業者の各事務所の公衆に見やすい場所へ掲示する。

第46条第3項・第4項